Ist Wohnen in Europa teuer? Hauspreis-Einkommens- und Hauspreis-Miet-Verhältnis erklärt

Im zweiten Quartal 2026 lag das Hauspreis-Einkommens-Verhältnis in Portugal bei 144,7, in Deutschland bei 84,7 und in Finnland bei 75,7. Keine dieser Zahlen sagt, wo Wohnraum die meisten Euro kostet. Jede wird an der Geschichte des jeweiligen Landes gemessen, wobei 100 dem langfristigen Mittel des jeweiligen Landes entspricht. Dieser Artikel erklärt die beiden Verhältnisse hinter den Seiten zum Wohnen, wie man sie liest und was sie bei der Frage ausklammern, die meist gemeint ist, wenn Menschen wissen wollen, ob Wohnen in Europa teuer ist.

Zwei Verhältnisse mit demselben Zähler

Beide Verhältnisse stammen aus den Hauspreisindikatoren der OECD. Jedes teilt dasselbe, einen nominalen Hauspreisindex, durch etwas anderes:

• Das Hauspreis-Einkommens-Verhältnis teilt ihn durch das nominale verfügbare Einkommen pro Kopf. Laut OECD lässt es sich als „Maß für die Erschwinglichkeit“ verstehen. Das Einkommen ist das verfügbare Nettoeinkommen der privaten Haushalte aus den Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen.
• Das Hauspreis-Miet-Verhältnis teilt ihn durch einen Mietpreisindex. Laut OECD lässt es sich als „Maß für die Rentabilität von Wohneigentum“ verstehen. Als Mieten dienen die Verbraucherpreisindizes für „tatsächliche Mietzahlungen für Wohnungen“; hat ein Land keinen solchen, greift die OECD auf einen anderen Indikator zurück, meist das Aggregat „Wohnen“ des Verbraucherpreisindex.

Da die Hauspreise in beiden dieselben sind, rührt ein Unterschied zwischen den beiden Verhältnissen eines Landes größtenteils von den Nennern her: davon, wie sich Einkommen und Mieten jeweils gegenüber ihrer eigenen Geschichte entwickelt haben. Die beiden Durchschnitte können außerdem unterschiedliche Zeiträume abdecken (Portugals Durchschnitt für das Hauspreis-Einkommens-Verhältnis beginnt 1995, der für das Hauspreis-Miet-Verhältnis 1988).

Was „100“ bedeutet

Die OECD veröffentlicht jedes Verhältnis als Index und zusätzlich in standardisierter Form, nämlich in Prozent eines langfristigen Mittels (Definitionen im Data Explorer der OECD); diese Website zeigt die standardisierte Form: 100 ist der eigene Durchschnitt des Landes, 120 liegt 20 % darüber, 85 liegt 15 % darunter. Daraus folgen drei Dinge.

• Es ist ein Vergleich mit der eigenen Vergangenheit des Landes, nicht mit anderen Ländern. Ein Wert von 120 in Spanien und ein Wert von 120 in Österreich beschreiben zwei verschiedene Geschichten. Die Verhältnisse zeigen, wie weit jedes Land von seiner eigenen Norm entfernt ist. Eine Rangfolge der Preisniveaus ergeben sie nicht.
• Der Durchschnitt umfasst in jedem Land einen anderen Zeitraum der Vergangenheit. Die OECD berechnet ihn über den gesamten verfügbaren Zeitraum: ab 1980, wo die Reihe weit genug zurückreicht, und ab ihrem Beginn, wo sie später einsetzt. Für Deutschland ist das 1980, für Österreich 2000, für Griechenland 1997 und für Portugals Hauspreis-Einkommens-Verhältnis 1995.
• Die OECD liest einen Wert über 100 als „Hinweis auf mögliche Spannungen am Wohnungsmarkt“. Das ist die Formulierung der OECD zu den Verhältnissen. Auf dieser Seite und auf der gesamten Website bedeutet eine Zahl nur eines: den Abstand zum eigenen Durchschnitt des Landes. Sie ist weder eine Prognose noch ein Urteil über Preise noch ein Ratschlag.

Fünfzehn Länder nebeneinander

Die OECD weist diese Verhältnisse für 15 Länder dieser Website aus: Österreich, Belgien, Dänemark, Finnland, Frankreich, Deutschland, Griechenland, Irland, Italien, die Niederlande, Norwegen, Portugal, Spanien, Schweden und die Schweiz. Die Tabelle zeigt für jedes Land das jüngste Quartal: das zweite Quartal 2026, sofern nicht anders vermerkt. Die letzte Spalte ist ein anderes Maß, die Wohnkostenüberbelastungsquote von Eurostat für 2025, sofern nicht anders vermerkt; sie wird weiter unten erklärt.

Zwölf der 15 Hauspreis-Einkommens-Verhältnisse und 13 der 15 Hauspreis-Miet-Verhältnisse liegen über 100; Italien und Finnland liegen bei beiden unter 100, Deutschland nur beim Einkommen. Portugals 144,7 ist der höchste Wert seiner Reihe, die 1995 beginnt. Finnlands 75,7 ist der niedrigste Wert seiner Reihe, die 1975 beginnt. Diese Website zeigt für keines der beiden Verhältnisse einen Wert für den Euroraum: Die OECD bietet zwei eigene Euroraum-Aggregate an, eines mit 17 Ländern und eines, dessen Reihe zum Hauspreis-Miet-Verhältnis im vierten Quartal 2025 endet, zwei Quartale vor den Länderwerten.

Warum die beiden Verhältnisse auseinanderlaufen können

Deutschland ist der klarste Fall, in dem die beiden auf verschiedenen Seiten der 100 liegen: 84,7 gegenüber dem Einkommen pro Kopf, aber 110,7 gegenüber den Mieten. In Spanien (128,8 und 169,1) und Norwegen (121,9 und 165,4) liegen beide über 100, doch das Hauspreis-Miet-Verhältnis liegt weit über dem Hauspreis-Einkommens-Verhältnis. Da beide Verhältnisse dieselben Hauspreise verwenden, liegt der Unterschied größtenteils in dem, wodurch geteilt wird. Ein Mietindex, wie er auch in die Inflationszahlen einfließt, bewegt sich tendenziell langsam; sein Verhalten wird in Hauspreise, Mieten und Inflation erklärt. Keines der beiden Verhältnisse ist das bessere. Sie beantworten unterschiedliche Fragen: wie sich die Preise zu dem verhalten, was Haushalte verdienen, und wie zu dem, was das Wohnen zur Miete kostet.

Erschwinglichkeit ist mehr als Preis geteilt durch Einkommen

Ein Verhältnis von Preisen zu Einkommen sagt nichts über die Kosten des Kredits, die Größe der Wohnung oder darüber, wer für das Wohnen aufkommen muss. Eurostat misst ein Ergebnis direkt mit der Wohnkostenüberbelastungsquote: dem Anteil der Bevölkerung, der in Haushalten lebt, in denen die gesamten Wohnkosten nach Abzug von Wohnbeihilfen mehr als 40 % des verfügbaren Einkommens ausmachen, ebenfalls nach Abzug der Beihilfen (Eurostat-Definition). Sie stammt aus der jährlichen Erhebung EU-SILC.

Die letzte Spalte der Tabelle zeigt, wie wenig die Maße zusammenpassen. Im Jahr 2025 reichte die Quote unter den Ländern mit Daten für dieses Jahr von 2,4 % in Zypern bis 26,4 % in Griechenland. Griechenlands Hauspreis-Einkommens-Verhältnis beträgt nur 109,7, während Portugal mit dem höchsten Verhältnis eine Quote von 6,3 % hat. Eurostat kennzeichnet Dänemarks 23,4 % als Bruch in der Zeitreihe (14,6 % im Jahr 2024); der Wert ist daher mit Vorsicht zu lesen. Ein Verhältnis über 100 bedeutet für sich genommen nicht, dass viele Haushalte Mühe haben, das Wohnen zu bezahlen, und eine hohe Belastung kann neben einem Verhältnis nahe dem Durchschnitt bestehen.

Zwei weitere Maße liefern Kontext. Die Wohneigentumsquote unterscheidet sich stark: 2025 lebten in Deutschland 47,2 % der Menschen in einer Wohnung oder einem Haus im Eigentum, mit oder ohne Hypothek, in der Slowakei dagegen 93,8 % (Eurostat, EU-SILC). Die Kosten der Kreditaufnahme liegen außerhalb beider Verhältnisse; siehe warum die Hypothekenzinsen im Euroraum auseinanderliegen.

Hauspreise, Baugenehmigungen und die Pipeline

Die Verhältnisse beruhen auf dem eigenen nominalen Hauspreisindex der OECD. Die Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahr, die diese Website zu den Hauspreisen zeigt, stammen aus dem Hauspreisindex von Eurostat. Er erfasst, was private Haushalte für neu gebaute und bestehende Wohnimmobilien zahlen, und wird in Hauspreise, Mieten und Inflation erklärt. Im zweiten Quartal 2026 lagen die Preise im Euroraum 4,0 % über dem Vorjahr: neue Wohnimmobilien +4,3 %, bestehende Wohnimmobilien +3,9 %. Das ist eine Veränderungsrate, kein Preis in Euro.

Baugenehmigungen blicken dagegen nach vorn. Die Reihe von Eurostat zählt die Wohnungen in neuen Wohngebäuden, für die eine Genehmigung erteilt wurde (ohne Wohnheime), als Veränderung gegenüber demselben Quartal des Vorjahres, nicht saisonbereinigt. Eine Genehmigung ist die letzte behördliche Freigabe, bevor die Arbeiten beginnen (Eurostat); sie zählt also die Pipeline, nicht fertiggestellte Wohnungen. Die Zahlen schwanken zudem stark: Im zweiten Quartal 2026 reichte die Veränderung gegenüber dem Vorjahr unter den Ländern dieser Website von −43,2 % in der Slowakei bis +112,0 % in den Niederlanden, für den Euroraum waren es +10,7 %.

Was die Verhältnisse nicht erfassen

• Der Kredit. Keines der beiden Verhältnisse berücksichtigt Zinsen oder die Laufzeit einer Hypothek. Siehe die Seiten zu den Hypothekenzinsen.
• Wo und was. Sie beschreiben ein Land als Ganzes, nicht eine Stadt, eine Art von Wohnung oder das Budget eines einzelnen Haushalts.
• Qualität und Größe. Ein Index verfolgt Preisveränderungen; er sagt nicht, was eine bestimmte Summe in einem bestimmten Land kauft.
• Zeitbezug. Die Verhältnisse sind vierteljährlich, die Überbelastungsquote ist jährlich; die Tabelle mischt daher Zeiträume.

Wie man die Wohnen-Seiten dieser Website liest

• Die Übersicht zum Wohnen stellt jeden Indikator mit seinem jeweils jüngsten Zeitraum in einer Tabelle zusammen.
• Das Hauspreis-Einkommens-Verhältnis und das Hauspreis-Miet-Verhältnis ordnen die 15 Länder in einer Rangfolge; eine Länderseite wie Portugal oder Deutschland zeigt den Verlauf.
• Wohnkostenüberbelastung, Baugenehmigungen, Preise neuer Wohnimmobilien, Preise bestehender Wohnimmobilien und Wohneigentum decken den Rest ab.

Kurz gefasst

• Beide Verhältnisse teilen denselben Hauspreisindex: das eine durch das verfügbare Einkommen pro Kopf, das andere durch die Mieten.
• 100 entspricht dem eigenen langfristigen Mittel des Landes; ein Verhältnis vergleicht ein Land also mit seiner eigenen Geschichte, nicht mit anderen Ländern.
• Die Verhältnisse und die Überbelastungsquote messen Verschiedenes und weisen oft in unterschiedliche Richtungen.
• Genehmigungen sind eine Pipeline, Hauspreise eine Veränderungsrate: keines von beiden ist ein Preisniveau.

Quelle: OECD (2026), Analytical house prices indicators (DSD_AN_HOUSE_PRICES@DF_HOUSE_PRICES), OECD Data Explorer, abgerufen am 12. Oktober 2026; Eurostat — Wohnkostenüberbelastungsquote (ilc_lvho07a), Wohneigentum (ilc_lvho02), Hauspreisindex (prc_hpi_q), Baugenehmigungen (sts_cobp_q). euroflation ist ein unabhängiger Tracker und steht in keiner Verbindung zur OECD, zu Eurostat oder zur EU. Nichts hiervon stellt eine Finanzberatung dar.