Hauspreise, Mieten und Inflation — drei Zahlen, die nicht dasselbe sind

Im ersten Quartal 2026 lagen die Hauspreise im Euroraum 4,7 % über dem Vorjahr. Die Mieten stiegen im August 2026 um 2,6 %. Die Gesamtinflation betrug 3,2 %. In Portugal zogen die Hauspreise um 17,8 % an, die Mieten um 5,2 %; in Finnland fielen die Hauspreise um 2,0 %, und die Mieten gaben um 0,2 % nach. Das sind drei eigenständige Statistiken, die drei eigenständige Fragen beantworten — und sie zu verwechseln ist der häufigste Fehler in jedem Gespräch über „Wohnkosteninflation“.

Die drei Zahlen nebeneinander

Der Hauspreisindex: der Preis eines Vermögenswerts

Der HPI von Eurostat verfolgt die Transaktionspreise von Wohnimmobilien, die private Haushalte kaufen — Wohnungen und Häuser, Neubau wie Bestand, Grundstück inbegriffen. Er entsteht aus tatsächlichen Verkäufen, nicht aus Angebotspreisen; er ist ein Index der Preisveränderung, kein Preis je Quadratmeter; und über Gewerbeimmobilien sagt er nichts. Die auf dieser Website gezeigte Zahl ist die von Eurostat selbst veröffentlichte jährliche Veränderungsrate, nichts hier Errechnetes.

Zwei praktische Hinweise. Der HPI ist vierteljährlich und langsam: Die Zahlen für ein Quartal erscheinen rund drei Monate nach dessen Ende, weshalb eine Hauspreisseite stets älter wirkt als eine monatliche Inflationsseite. Und die Abdeckung ist nicht vollständig — für Griechenland enthält der Datensatz von Eurostat keinen offiziellen HPI, deshalb gibt es hier auch keine Hauspreisseite dazu.

Mieten im HVPI: ein träger Durchschnitt

Die Mietzahl ist die HVPI-Klasse „tatsächliche Mietzahlungen für Wohnungen“: was Mieterinnen und Mieter wirklich zahlen, über alle laufenden Verträge hinweg — nicht nur über neu abgeschlossene. Weil die meisten Mietverhältnisse Bestandsverträge sind, oft indexiert oder reguliert, bewegt sich die Reihe wie ein Supertanker. Die Mietinflation im Euroraum hat sich ein Vierteljahrhundert lang zwischen 0,8 % und 3,1 % gehalten, auch durch den Preisschock von 2022 hindurch. Angebotsmieten für Neuverträge können weit schneller springen; der Index mittelt sie mit all jenen, die nicht umgezogen sind.

Sie ist zudem eine Veränderungsrate, keine Miete. Ein Land kann eine niedrige Mietinflation und zugleich sehr teure Mieten haben.

Was die Gesamtrate auslässt

Hier kommt der Teil, der die meisten Leserinnen und Leser überrascht. Der HVPI enthält die Mieten, nicht aber die Kosten des eigenen Wohneigentums: keinen Kaufpreis, keine Hypothekenzinsen, keine kalkulatorische Miete für Selbstnutzer. In ihrer Strategieüberprüfung 2021 erklärte die EZB, sie wolle die Kosten selbst genutzten Wohneigentums mit der Zeit in den Index holen, und Eurostat veröffentlicht einen gesonderten vierteljährlichen Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum — doch beides ist heute nicht Teil der Gesamtrate.

Wohnen geht also fast ausschließlich über die Mieten in die Gesamtinflation ein, und deren Gewicht hängt davon ab, wie viele Menschen zur Miete wohnen:

• In Finnland, den Niederlanden, Frankreich und Deutschland machen die Mieten 7,5–8,5 % des Warenkorbs aus, im Euroraum insgesamt 5,8 %.
• In Slowenien, Kroatien, Lettland, Bulgarien und Litauen sind es rund 1 %, denn dort wohnen die meisten Haushalte im Eigentum.

Die Rechnung dahinter zählt. Sloweniens Mietinflation von 10,3 % fügt der dortigen Gesamtrate weniger als ein Zehntel Prozentpunkt hinzu; Deutschlands bescheidene 2,2 % steuern mehr bei, weil das Gewicht achtmal so groß ist. Ein Land von Eigentümern kann einen Hauspreisboom durchleben, den seine Inflationsrate kaum registriert — einer der Gründe, warum sich die irische Inflation anders liest, als die Haushalte sie empfinden.

Warum Hauspreise und Mieten eigene Wege gehen

Eine Immobilie ist ein Vermögenswert, ein Mietverhältnis eine Dienstleistung. Preise von Vermögenswerten reagieren auf Zinsen, Kreditbedingungen, Erwartungen und das Angebot an neuen Wohnungen. Mieten reagieren auf Einkommen, Regulierung und Vertragsbedingungen.

Der letzte Zyklus zeigt die Trennung. Das Hauspreiswachstum im Euroraum erreichte Anfang 2022 mit +10,0 % seinen Höhepunkt, drehte ins Negative, als die EZB die Zinsen anhob — bis auf −2,1 % im dritten Quartal 2023 —, und hat sich seither auf rund 5 % erholt. Der Ausschlag in Deutschland fiel schärfer aus: −10,2 % im dritten Quartal 2023, zurück auf +3,8 % Anfang 2025 und heute +1,4 %. Die deutsche Mietinflation blieb während all dessen zwischen 1,4 % und 2,2 %. Die Verbindung zwischen beiden läuft über die Hypothekenzinsen, erklärt in Hypothekenzinsen im Euroraum.

Warum die Länder so weit auseinanderliegen

Im ersten Quartal 2026 reichte das jährliche Hauspreiswachstum von +17,8 % in Portugal, +14,8 % in Bulgarien, +14,4 % in der Slowakei, +14,3 % in Kroatien und +12,8 % in Spanien bis hinunter zu +1,4 % in Deutschland, +0,1 % in Frankreich und −2,0 % in Finnland. Portugal liegt inzwischen fünf Quartale in Folge über 16 %.

Eine einzelne Ursache erklärt diese Tabelle nicht. Rasch wachsende Einkommen in aufholenden Volkswirtschaften, ein knappes Wohnungsangebot, Tourismus und ausländische Käufer treiben manche Märkte; andere verarbeiten noch den Anstieg der Finanzierungskosten von 2022–23. Was das Ranking verlässlich zeigt, ist, wo sich die Preise am schnellsten bewegen — nicht, ob Wohnraum dort teuer ist; das kann eine Wachstumsrate nicht leisten.

Wie man die Wohnimmobilienseiten dieser Website liest

• Hauspreise im Euroraum und das Länder-Ranking — vierteljährlich, aus dem HPI; siehe etwa Portugal oder Deutschland.
• Mietinflation im Euroraum und ihr Länder-Ranking — monatlich, veröffentlicht mit dem übrigen HVPI.
• Alle Preisreihen, Nahrungsmittel eingeschlossen, stehen gemeinsam auf der Preisübersicht.

Kurz gefasst

• Hauspreise (HPI) sind Transaktionspreise eines Vermögenswerts: vierteljährlich, rund drei Monate verzögert, nicht Teil der Inflationsrate.
• Mieten im HVPI mitteln über alle Mietverhältnisse und bewegen sich deshalb langsam — 0,8 % bis 3,1 % im Euroraum seit 2000.
• Die Kosten selbst genutzten Wohneigentums stecken nicht im HVPI-Gesamtindex; Wohnen geht überwiegend über die Mieten ein, die in Mieterländern 8 % und in Eigentümerländern 1 % wiegen.
• Eine Wachstumsrate ist kein Preisniveau: schnell steigend ist nicht dasselbe wie teuer.

Quelle: Eurostat — Hauspreisindex (prc_hpi_q), HVPI-Jahresraten (prc_hicp_minr) und HVPI-Warenkorbgewichte (prc_hicp_iw); Strategieüberprüfung der EZB 2021. euroflation ist ein unabhängiger Tracker und steht in keiner Verbindung zur EZB, zu Eurostat oder zur EU. Nichts hiervon stellt eine Finanzberatung dar.