A habitação é cara na Europa? Rácios preço-rendimento e preço-renda, explicados

No segundo trimestre de 2026, o rácio preço-rendimento da habitação de Portugal situou-se em 144,7, o da Alemanha em 84,7 e o da Finlândia em 75,7. Nenhum destes números indica onde as casas custam mais euros. Cada um é medido face à história do próprio país, em que 100 é a média de longo prazo desse mesmo país. Este artigo explica os dois rácios que estão por trás das páginas sobre habitação, como os ler e o que deixam de fora da pergunta que as pessoas costumam ter em mente quando querem saber se a habitação é cara na Europa.

Dois rácios com o mesmo numerador

Ambos os rácios provêm dos indicadores de preços da habitação da OCDE. Cada um divide a mesma grandeza, um índice nominal de preços da habitação, por outra:

• O rácio preço-rendimento divide-o pelo rendimento disponível nominal por habitante. Segundo a OCDE, pode ser considerado «uma medida de acessibilidade». O rendimento é o rendimento disponível líquido das famílias, tal como consta das contas nacionais.
• O rácio preço-renda divide-o por um índice de preços das rendas. Segundo a OCDE, pode ser considerado «uma medida da rentabilidade da propriedade de habitação». Para as rendas usam-se os índices de preços no consumidor das «rendas efetivas de habitação»; quando um país não dispõe deles, a OCDE recorre a outro indicador, em geral o agregado da habitação do IPC.

Como os preços da habitação são os mesmos nos dois, a diferença entre os rácios num mesmo país resulta sobretudo dos denominadores: do modo como os rendimentos e as rendas evoluíram, cada um, face à sua própria história. As duas médias podem também abranger períodos diferentes (a média do rácio preço-rendimento de Portugal começa em 1995 e a do rácio preço-renda, em 1988).

O que significa «100»

A OCDE publica cada rácio como um índice e também numa forma normalizada, como percentagem de uma média de longo prazo (definições no Explorador de Dados da OCDE); este site mostra a forma normalizada: 100 é a média do próprio país, 120 está 20% acima dela e 85 está 15% abaixo. Daqui resultam três coisas.

• É uma comparação com o passado do próprio país, não com outros países. Uma leitura de 120 em Espanha e uma leitura de 120 na Áustria descrevem duas histórias diferentes. Os rácios ordenam os países pela distância a que cada um se encontra da sua própria norma. Não ordenam níveis de preços.
• A média abrange um período diferente da história em cada país. A OCDE calcula-a sobre todo o período disponível: desde 1980, quando a série é suficientemente longa, e desde o seu início, quando começa mais tarde. Para a Alemanha é 1980; para a Áustria, 2000; para a Grécia, 1997 e, no caso do rácio preço-rendimento de Portugal, 1995.
• A OCDE interpreta um valor acima de 100 como «uma indicação de possíveis pressões no mercado da habitação». Esta é a formulação da OCDE sobre os rácios. Nesta página e no site, um valor significa apenas uma coisa: a distância à média do próprio país. Não é uma previsão, um veredicto sobre os preços nem um conselho.

Quinze países lado a lado

A OCDE divulga estes rácios para os 15 países deste site: Áustria, Bélgica, Dinamarca, Finlândia, França, Alemanha, Grécia, Irlanda, Itália, Países Baixos, Noruega, Portugal, Espanha, Suécia e Suíça. A tabela mostra o último trimestre de cada um: o segundo trimestre de 2026, salvo indicação em contrário. A última coluna é uma medida diferente, a taxa de sobrecarga das despesas em habitação do Eurostat para 2025, salvo indicação em contrário, explicada mais adiante.

Doze dos 15 rácios preço-rendimento e 13 dos 15 rácios preço-renda estão acima de 100; a Itália e a Finlândia estão abaixo de 100 em ambos, e a Alemanha apenas no de rendimento. Os 144,7 de Portugal são o valor mais alto da sua série, que começa em 1995. Os 75,7 da Finlândia são o valor mais baixo da sua série, que começa em 1975. Este site não mostra nenhum valor da área do euro para nenhum dos rácios: a OCDE disponibiliza dois agregados próprios da área do euro, um que abrange 17 países e outro cuja série preço-renda termina no quarto trimestre de 2025, dois trimestres antes dos valores por país.

Porque é que os dois rácios podem divergir

A Alemanha é o caso mais claro de dois rácios situados em lados opostos de 100: 84,7 face ao rendimento por habitante, mas 110,7 face às rendas. Em Espanha (128,8 e 169,1) e na Noruega (121,9 e 165,4) ambos estão acima de 100, mas o rácio das rendas fica muito acima do rácio dos rendimentos. Como os dois rácios usam os mesmos preços da habitação, a diferença está sobretudo naquilo por que são divididos. Um índice de rendas, como o que alimenta os números da inflação, tende a mover-se devagar; o seu comportamento é explicado em preços da habitação, rendas e inflação. Nenhum dos rácios é melhor do que o outro. Respondem a perguntas diferentes: como se comparam os preços com o que as famílias ganham e como se comparam com o que custa arrendar.

A acessibilidade é mais do que preço sobre rendimento

Um rácio entre preços e rendimentos nada diz sobre o custo do empréstimo, a dimensão da casa ou quem tem de suportar a despesa com a habitação. O Eurostat mede um resultado diretamente com a taxa de sobrecarga das despesas em habitação: a percentagem da população que vive em agregados cujas despesas totais com a habitação, líquidas dos apoios à habitação, ultrapassam 40% do rendimento disponível, também líquido de apoios (definição do Eurostat). Provém do inquérito anual EU-SILC.

A última coluna da tabela mostra quão pouco as medidas coincidem. Em 2025, a taxa variou entre 2,4% em Chipre e 26,4% na Grécia, entre os países com dados para esse ano. O rácio preço-rendimento da Grécia é de apenas 109,7, enquanto Portugal, com o rácio mais elevado, tem uma taxa de 6,3%. Os 23,4% da Dinamarca são assinalados pelo Eurostat como uma quebra na série (14,6% em 2024), pelo que convém lê-los com cautela. Um rácio acima de 100 não significa, por si só, que muitas famílias tenham dificuldade em pagar a habitação, e uma sobrecarga elevada pode coexistir com um rácio próximo da média.

Duas outras medidas acrescentam contexto. A habitação própria varia muito: em 2025, 47,2% das pessoas na Alemanha viviam numa habitação própria, com ou sem crédito à habitação, contra 93,8% na Eslováquia (Eurostat, EU-SILC). O custo do crédito fica fora de ambos os rácios; veja porque é que as taxas de crédito à habitação diferem na área do euro.

Preços da habitação, licenças e construção prevista

Os rácios assentam no índice nominal de preços da habitação da própria OCDE. Os valores homólogos dos preços da habitação neste site provêm do índice de preços da habitação do Eurostat, que acompanha o que as famílias pagam por habitações novas e existentes e é explicado em preços da habitação, rendas e inflação. No segundo trimestre de 2026, os preços na área do euro estavam 4,0% acima dos de um ano antes: habitações novas +4,3%, habitações existentes +3,9%. É uma taxa de variação, não um preço em euros.

As licenças de construção, pelo contrário, olham em frente. A série do Eurostat conta os fogos em edifícios residenciais novos para os quais foi emitida uma licença, excluindo as residências para comunidades, como variação face ao mesmo trimestre do ano anterior, sem correção de sazonalidade. Uma licença é a autorização final antes do início das obras (Eurostat), pelo que conta construção prevista, e não habitações concluídas. É também volátil: no segundo trimestre de 2026, a variação homóloga entre os países deste site situou-se entre −43,2% na Eslováquia e +112,0% nos Países Baixos, com +10,7% para a área do euro.

O que os rácios deixam de fora

• O empréstimo. Nenhum dos rácios inclui as taxas de juro nem o prazo de um crédito à habitação. Veja as páginas das taxas de crédito à habitação.
• Onde e o quê. Descrevem um país no seu conjunto, e não uma cidade, um tipo de casa ou o orçamento de uma família.
• Qualidade e dimensão. Um índice acompanha as variações de preços; não diz o que determinada quantia compra num determinado país.
• Calendário. Os rácios são trimestrais e a taxa de sobrecarga é anual, pelo que a tabela mistura datas.

Como ler as páginas sobre habitação neste site

• A página principal da habitação reúne todos os indicadores numa tabela, cada um com o seu último período.
• Preço-rendimento e preço-renda ordenam os 15 países; uma página de país, como Portugal ou Alemanha, mostra a evolução.
• Sobrecarga das despesas em habitação, licenças de construção, preços da habitação nova, preços da habitação usada e habitação própria cobrem o resto.

Em resumo

• Ambos os rácios dividem o mesmo índice de preços da habitação: um pelo rendimento disponível por habitante, o outro pelas rendas.
• 100 é a média de longo prazo do próprio país, pelo que um rácio compara um país com a sua própria história, e não com outros países.
• Os rácios e a taxa de sobrecarga medem coisas diferentes e apontam muitas vezes em sentidos diferentes.
• As licenças são construção prevista e os preços da habitação, uma taxa de variação: nenhum é um nível de preços.

Fonte: OCDE (2026), Analytical house prices indicators (DSD_AN_HOUSE_PRICES@DF_HOUSE_PRICES), OECD Data Explorer, consultado em 12 de outubro de 2026; Eurostat — taxa de sobrecarga das despesas em habitação (ilc_lvho07a), habitação própria (ilc_lvho02), índice de preços da habitação (prc_hpi_q), licenças de construção (sts_cobp_q). O euroflation é um tracker independente e não está associado à OCDE, ao Eurostat nem à UE. Nada aqui constitui aconselhamento financeiro.