Taxas de crédito à habitação na área do euro: por que o seu país paga mais (ou menos)

O BCE fixa uma taxa diretora para toda a área do euro, mas a taxa de crédito à habitação proposta a uma família em Riga, Paris ou Lisboa pode diferir vários pontos percentuais no mesmo mês. Nada dessa diferença é risco cambial — a moeda é a mesma de uma ponta à outra. As diferenças resultam da forma como cada mercado nacional de crédito à habitação está estruturado e determinam não só o que os novos mutuários pagam, mas também a rapidez com que a política do BCE chega a quem já tem um empréstimo.

Fixa ou variável: a divisão mais profunda

A característica nacional mais importante é saber se os empréstimos têm taxa variável ou permanecem fixos. Na Finlândia e nos países bálticos, a esmagadora maioria dos créditos à habitação tem taxa variável, normalmente revista a cada seis ou doze meses com base na Euribor — a taxa interbancária do euro, que acompanha a política do BCE de forma quase mecânica. Quando o BCE se move, as prestações mensais em Helsínquia e Tallinn mudam dentro de um ano. Em França, Alemanha, Bélgica e Países Baixos, predominam as fixações longas — muitas vezes dez anos ou mais e, em França, geralmente durante toda a vida do empréstimo. Aí, uma alteração de taxas afeta apenas novos mutuários e quem refinancia; as prestações existentes não mudam. Os mercados do Sul ficam a meio caminho: Espanha e Portugal foram historicamente dominados pela taxa variável, mas deslocam-se para a fixa desde a subida das taxas.

Por que o mesmo empréstimo tem preços diferentes

Além da divisão entre fixa e variável, quatro camadas nacionais determinam a taxa proposta. Os modelos de financiamento diferem: os bancos que emprestam com base em depósitos estáveis ou obrigações hipotecárias podem definir preços diferentes dos que dependem do financiamento de mercado. A concorrência varia enormemente — poucos bancos dominantes trabalham com margens maiores do que um mercado concorrido que disputa clientes. Os custos jurídicos do incumprimento contam: onde a execução da garantia é lenta e cara, cada mutuário paga um pouco mais por esse risco. E as regras dos produtos diferem — em França, os limites à taxa de usura e a presença de garantias ligadas ao Estado produzem taxas publicitadas notoriamente baixas; outros mercados incorporam o mesmo risco na própria taxa.

O que isto significa quando as taxas mudam

A história prática é a assimetria da transmissão. Nos mercados de taxa variável, um aperto do BCE atua depressa e de forma abrangente — os orçamentos familiares ajustam-se em meses, uma razão pela qual as subidas arrefecem o consumo mais rapidamente nos países bálticos do que em França. Nos mercados de taxa fixa, o aperto age devagar e de forma desigual, sobretudo através das transações de habitação e dos volumes de novos empréstimos. A mesma assimetria funciona ao contrário quando as taxas descem: os mutuários com taxa variável recebem alívio automaticamente; os de taxa fixa, apenas através de refinanciamento — quando o contrato e as regras nacionais o permitem a baixo custo.

Como ler as páginas de taxas de crédito à habitação deste site

As páginas de cada país mostram a série MIR harmonizada do BCE: a taxa de juro média dos novos empréstimos para aquisição de habitação concedidos às famílias, por país e por mês. Há três pontos a distinguir. É uma média das novas operações — não o que pagam os mutuários existentes, que nos países de taxa fixa pode ficar muito abaixo das propostas atuais. As diferenças entre países refletem em parte a própria combinação de taxa fixa e variável: a média de um mercado variável acompanha de perto a Euribor, enquanto a de um mercado fixo incorpora um prémio de prazo. E o número segue a política com atraso — compare a sua direção com a taxa da facilidade permanente de depósito ao longo de trimestres, não de semanas, para ver a transmissão em funcionamento.