La casa è cara in Europa? I rapporti prezzo/reddito e prezzo/affitto, spiegati

Nel secondo trimestre del 2026 il rapporto prezzi delle case/reddito era pari a 144,7 in Portogallo, a 84,7 in Germania e a 75,7 in Finlandia. Nessuno di questi numeri dice dove le case costano più euro. Ciascuno è misurato rispetto alla storia del singolo paese, e 100 corrisponde alla sua media di lungo periodo. Questo articolo spiega i due rapporti alla base delle pagine sulla casa, come leggerli e che cosa lasciano scoperto della domanda che di solito si ha in mente quando ci si chiede se la casa sia cara in Europa.

Due rapporti con lo stesso numeratore

Entrambi i rapporti provengono dagli indicatori sui prezzi delle abitazioni dell'OCSE. Ciascuno divide la stessa grandezza, un indice nominale dei prezzi delle abitazioni, per qualcos'altro:

• Il rapporto prezzi delle case/reddito lo divide per il reddito disponibile nominale pro capite. Secondo l'OCSE può essere considerato «una misura dell'accessibilità economica». Il reddito è il reddito disponibile netto delle famiglie tratto dai conti nazionali.
• Il rapporto prezzi delle case/affitti lo divide per un indice degli affitti. Secondo l'OCSE può essere considerato «una misura della redditività del possesso di un'abitazione». Gli affitti sono indici dei prezzi al consumo per gli «affitti effettivi per l'abitazione»; se un paese non ne dispone, l'OCSE usa un altro indicatore, di solito l'aggregato abitazione dell'indice dei prezzi al consumo.

Poiché i prezzi delle case sono gli stessi in entrambi, la differenza tra i due rapporti in un paese deriva in gran parte dai denominatori: da come redditi e affitti si sono mossi, ciascuno rispetto alla propria storia. Le due medie possono inoltre coprire periodi diversi (la media del rapporto prezzi delle case/reddito del Portogallo parte dal 1995, quella del rapporto prezzi delle case/affitti dal 1988).

Che cosa significa «100»

L'OCSE pubblica ciascun rapporto come indice e anche in forma standardizzata, come percentuale di una media di lungo periodo (definizioni nel Data Explorer dell'OCSE); questo sito mostra la forma standardizzata: 100 è la media del paese stesso, 120 è superiore del 20%, 85 è inferiore del 15%. Ne derivano tre cose.

• È un confronto con il passato del paese stesso, non con gli altri paesi. Un valore di 120 in Spagna e uno di 120 in Austria descrivono due storie diverse. I rapporti indicano quanto ciascun paese si discosta dalla propria norma. Non classificano i livelli dei prezzi.
• La media copre un periodo diverso in ogni paese. L'OCSE la calcola sull'intero periodo disponibile: dal 1980 se la serie è abbastanza lunga e dal suo inizio se parte più tardi. Per la Germania è il 1980; per l'Austria il 2000, per la Grecia il 1997 e per il rapporto prezzi delle case/reddito del Portogallo il 1995.
• L'OCSE legge un valore superiore a 100 come «un'indicazione di possibili pressioni sul mercato abitativo». È la formulazione dell'OCSE sui rapporti. In questa pagina e nel resto del sito un numero significa una cosa soltanto: la distanza dalla media del paese stesso. Non è una previsione, un giudizio sui prezzi né un consiglio.

Quindici paesi a confronto

L'OCSE riporta questi rapporti per 15 paesi presenti su questo sito: Austria, Belgio, Danimarca, Finlandia, Francia, Germania, Grecia, Irlanda, Italia, Paesi Bassi, Norvegia, Portogallo, Spagna, Svezia e Svizzera. La tabella mostra l'ultimo trimestre di ciascuno: il secondo trimestre del 2026, salvo diversa indicazione. L'ultima colonna è una misura diversa, il tasso di sovraccarico dei costi abitativi di Eurostat per il 2025, salvo diversa indicazione, spiegato più avanti.

Dodici dei 15 rapporti prezzi delle case/reddito e 13 dei 15 rapporti prezzi delle case/affitti sono sopra 100; Italia e Finlandia sono sotto 100 in entrambi, la Germania solo per il reddito. Il 144,7 del Portogallo è il valore più alto della sua serie, che inizia nel 1995. Il 75,7 della Finlandia è il più basso della sua serie, che inizia nel 1975. Questo sito non mostra un valore per l'area dell'euro per nessuno dei due rapporti: l'OCSE offre due propri aggregati dell'area dell'euro, uno che copre 17 paesi e uno la cui serie prezzi delle case/affitti termina nel quarto trimestre del 2025, due trimestri prima dei dati dei singoli paesi.

Perché i due rapporti possono divergere

La Germania è il caso più chiaro di due rapporti che stanno su lati opposti di 100: 84,7 rispetto al reddito pro capite, ma 110,7 rispetto agli affitti. In Spagna (128,8 e 169,1) e in Norvegia (121,9 e 165,4) entrambi sono sopra 100, ma il rapporto con gli affitti sta molto al di sopra di quello con il reddito. Poiché entrambi i rapporti usano gli stessi prezzi delle case, la differenza sta in gran parte in ciò per cui vengono divisi. Un indice degli affitti, come quello che alimenta i dati sull'inflazione, tende a muoversi lentamente; il suo andamento è spiegato in prezzi delle case, affitti e inflazione. Nessuno dei due rapporti è migliore dell'altro. Rispondono a domande diverse: come si confrontano i prezzi con ciò che le famiglie guadagnano, e come con ciò che costa prendere una casa in affitto.

L'accessibilità economica non è solo prezzo diviso per reddito

Un rapporto tra prezzi e redditi non dice nulla sul costo del prestito, sulla dimensione dell'abitazione o su chi si fa carico dei costi abitativi. Eurostat misura direttamente un esito con il tasso di sovraccarico dei costi abitativi: la percentuale della popolazione che vive in famiglie in cui i costi abitativi complessivi, al netto dei contributi per l'alloggio, superano il 40% del reddito disponibile, anch'esso al netto dei contributi (definizione di Eurostat). Proviene dall'indagine annuale EU-SILC.

L'ultima colonna della tabella mostra quanto poco le misure coincidano. Nel 2025 il tasso andava dal 2,4% di Cipro al 26,4% della Grecia, tra i paesi con dati per quell'anno. Il rapporto prezzi delle case/reddito della Grecia è solo 109,7, mentre il Portogallo, con il rapporto più alto, ha un tasso del 6,3%. Il 23,4% della Danimarca è segnalato da Eurostat come discontinuità della serie (14,6% nel 2024), quindi va letto con cautela. Un rapporto superiore a 100 non significa di per sé che molte famiglie facciano fatica a pagare la casa, e un forte sovraccarico può convivere con un rapporto vicino alla media.

Due altre misure aggiungono contesto. Il tasso di proprietà della casa varia molto: nel 2025 il 47,2% delle persone in Germania viveva in una casa di proprietà, con o senza mutuo, contro il 93,8% in Slovacchia (Eurostat, EU-SILC). Il costo del credito resta fuori da entrambi i rapporti; vedi perché i tassi sui mutui variano nell'area dell'euro.

Prezzi delle case, permessi di costruire e cantieri in arrivo

I rapporti poggiano sull'indice nominale dei prezzi delle abitazioni proprio dell'OCSE. Le variazioni annue dei prezzi delle case mostrate su questo sito provengono dall'indice dei prezzi delle abitazioni di Eurostat, che segue ciò che le famiglie pagano per abitazioni nuove ed esistenti ed è spiegato in prezzi delle case, affitti e inflazione. Nel secondo trimestre del 2026 i prezzi nell'area dell'euro erano più alti del 4,0% rispetto a un anno prima: abitazioni nuove +4,3%, abitazioni esistenti +3,9%. È un tasso di variazione, non un prezzo in euro.

I permessi di costruire guardano invece avanti. La serie di Eurostat conta le abitazioni in nuovi edifici residenziali per cui è stato rilasciato un permesso, escluse le residenze collettive, come variazione rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, non destagionalizzata. Un permesso è l'autorizzazione finale prima dell'inizio dei lavori (Eurostat), quindi conta cantieri in arrivo, non abitazioni completate. È anche un dato volatile: nel secondo trimestre del 2026 la variazione annua tra i paesi di questo sito andava dal −43,2% della Slovacchia al +112,0% dei Paesi Bassi, con +10,7% per l'area dell'euro.

Che cosa lasciano fuori i rapporti

• Il prestito. Nessuno dei due rapporti include i tassi di interesse né la durata di un mutuo. Vedi le pagine sui tassi dei mutui.
• Dove e che cosa. Descrivono un paese nel suo insieme, non una città, un tipo di abitazione o il bilancio di una famiglia.
• Qualità e dimensione. Un indice segue le variazioni dei prezzi; non dice che cosa compra una data somma in un dato paese.
• Tempi. I rapporti sono trimestrali e il tasso di sovraccarico è annuale, quindi la tabella mescola date diverse.

Come leggere le pagine sulla casa di questo sito

• La panoramica sulla casa riunisce ogni indicatore in un'unica tabella, ciascuno con il proprio ultimo periodo.
• I rapporti prezzi delle case/reddito e prezzi delle case/affitti classificano i 15 paesi; la pagina di un paese, come il Portogallo o la Germania, mostra la storia.
• Sovraccarico dei costi abitativi, permessi di costruire, prezzi delle case nuove, prezzi delle case esistenti e proprietà della casa coprono il resto.

In breve

• Entrambi i rapporti dividono lo stesso indice dei prezzi delle abitazioni: uno per il reddito disponibile pro capite, l'altro per gli affitti.
• 100 è la media di lungo periodo del paese stesso, quindi un rapporto confronta un paese con la propria storia, non con gli altri paesi.
• I rapporti e il tasso di sovraccarico misurano cose diverse e spesso vanno in direzioni diverse.
• I permessi sono cantieri in arrivo, i prezzi delle case un tasso di variazione: nessuno dei due è un livello dei prezzi.

Fonte: OCSE (2026), Analytical house prices indicators (DSD_AN_HOUSE_PRICES@DF_HOUSE_PRICES), OECD Data Explorer, consultato il 12 ottobre 2026; Eurostat — tasso di sovraccarico dei costi abitativi (ilc_lvho07a), proprietà della casa (ilc_lvho02), indice dei prezzi delle abitazioni (prc_hpi_q), permessi di costruire (sts_cobp_q). euroflation è un tracker indipendente e non è affiliato all'OCSE, a Eurostat o all'UE. Nulla di quanto riportato costituisce consulenza finanziaria.