Tassi sui mutui nell'area euro: perché nel tuo paese si paga di più (o di meno)

La BCE fissa un unico tasso ufficiale per tutta l'area euro, ma il tasso sul mutuo offerto a una famiglia di Riga, Parigi o Lisbona può differire di interi punti percentuali nello stesso mese. Nessuna parte di questo divario dipende dal rischio di cambio: la moneta è la stessa dall'inizio alla fine. Le differenze nascono dal modo in cui è costruito ciascun mercato nazionale dei mutui e determinano non soltanto quanto pagano i nuovi debitori, ma anche quanto rapidamente la politica della BCE raggiunge chi un mutuo ce l'ha già.

Fisso o variabile: la divisione più profonda

La caratteristica nazionale più importante è se i mutui restano a tasso variabile oppure fisso. In Finlandia e nei paesi baltici la grande maggioranza dei mutui è a tasso variabile, di norma ricalcolato ogni sei o dodici mesi in base all'Euribor — il tasso interbancario dell'euro che segue la politica della BCE in modo quasi meccanico. Quando si muove la BCE, entro un anno cambiano le rate mensili a Helsinki e Tallinn. In Francia, Germania, Belgio e Paesi Bassi prevalgono invece i lunghi periodi a tasso fisso — spesso dieci anni o più, in Francia di solito per l'intera durata del prestito. Qui una variazione dei tassi tocca soltanto i nuovi debitori e chi rifinanzia; le rate esistenti non si muovono affatto. I mercati meridionali si collocano nel mezzo: Spagna e Portogallo sono stati storicamente dominati dal variabile, ma da quando i tassi sono saliti si stanno spostando verso il fisso.

Perché lo stesso prestito ha prezzi diversi

Oltre alla distinzione fra fisso e variabile, quattro fattori nazionali determinano il tasso offerto. I modelli di finanziamento cambiano: le banche che prestano usando depositi stabili o obbligazioni garantite possono praticare prezzi diversi da quelle che dipendono dalla raccolta sul mercato. La concorrenza varia enormemente — poche banche dominanti applicano margini maggiori rispetto a un mercato affollato che si contende i clienti. Contano i costi legali dell'insolvenza: dove l'esecuzione immobiliare è lenta e costosa, ogni debitore paga un piccolo sovrapprezzo per quel rischio. E cambiano le regole dei prodotti — in Francia i limiti al tasso d'usura e la diffusione di garanzie collegate allo Stato producono tassi pubblicizzati notoriamente bassi; altri mercati incorporano lo stesso rischio direttamente nel tasso.

Che cosa succede quando i tassi cambiano

La storia concreta è l'asimmetria della trasmissione. Nei mercati a tasso variabile, una stretta della BCE colpisce presto e su larga scala — i bilanci familiari si adeguano in pochi mesi, uno dei motivi per cui i rialzi raffreddano i consumi più rapidamente nei Baltici che in Francia. Nei mercati a tasso fisso, la stretta agisce lentamente e in modo diseguale, soprattutto attraverso le compravendite immobiliari e i volumi dei nuovi prestiti. La stessa asimmetria opera al contrario quando i tassi scendono: chi ha il variabile ottiene sollievo automaticamente, chi ha il fisso soltanto rifinanziando — dove il contratto e le regole nazionali permettono di farlo a costi contenuti.

Come leggere le pagine sui tassi dei mutui di questo sito

Le pagine dei singoli paesi mostrano la serie MIR armonizzata della BCE: il tasso di interesse medio sui nuovi prestiti alle famiglie per l'acquisto di abitazioni, paese per paese e mese per mese. Tre aspetti vanno tenuti distinti. È una media delle nuove operazioni — non ciò che pagano i debitori esistenti, che nei paesi a tasso fisso può essere molto inferiore alle offerte odierne. I divari tra paesi riflettono in parte lo stesso mix fra fisso e variabile: la media di un mercato variabile segue da vicino l'Euribor, quella di un mercato a tasso fisso incorpora un premio a termine. E il dato segue la politica con ritardo — per vedere la trasmissione all'opera, confrontane la direzione con il tasso sui depositi nell'arco di trimestri, non di settimane.