Prezzi delle case, affitti e inflazione — tre numeri che non sono la stessa cosa

Nel primo trimestre del 2026 i prezzi delle case nell'area euro erano del 4,7% più alti di un anno prima. Gli affitti, ad agosto 2026, salivano del 2,6%. L'inflazione complessiva era al 3,2%. In Portogallo i prezzi delle case sono cresciuti del 17,8% e gli affitti del 5,2%; in Finlandia i prezzi delle case sono scesi del 2,0% e gli affitti dello 0,2%. Sono tre statistiche distinte che rispondono a tre domande distinte — e confonderle è l'errore più comune in qualsiasi discussione sull'«inflazione della casa».

I tre numeri a confronto

L'indice dei prezzi delle abitazioni: il prezzo di un bene patrimoniale

L'HPI di Eurostat segue i prezzi di compravendita degli immobili residenziali acquistati dalle famiglie — appartamenti e case, di nuova costruzione ed esistenti, terreno compreso. È costruito su vendite reali, non su prezzi richiesti; è un indice della variazione dei prezzi, non di un prezzo al metro quadro; e non dice nulla sugli immobili commerciali. Il dato mostrato su questo sito è la variazione annua così come la pubblica Eurostat, non un calcolo fatto qui.

Due avvertenze pratiche. L'HPI è trimestrale e lento: i dati di un trimestre arrivano circa tre mesi dopo la sua chiusura, perciò una pagina sui prezzi delle case sembrerà sempre più vecchia di una pagina mensile sull'inflazione. E la copertura non è completa — la Grecia non ha un HPI ufficiale nel dataset di Eurostat, quindi qui non ha una pagina sui prezzi delle case.

Gli affitti nell'IPCA: una media che si muove lentamente

Il dato sugli affitti è la classe IPCA «affitti effettivi per l'abitazione»: quello che gli inquilini pagano davvero, su tutti i contratti in corso — non solo su quelli appena firmati. Poiché la maggior parte degli inquilini ha contratti già in essere, spesso indicizzati o regolamentati, la serie si muove come una petroliera. L'inflazione degli affitti dell'area euro è rimasta tra lo 0,8% e il 3,1% per un quarto di secolo, shock dei prezzi del 2022 compreso. I canoni richiesti per i nuovi contratti possono salire molto più in fretta; l'indice li media con tutti coloro che non hanno traslocato.

Ed è comunque un tasso di variazione, non un affitto. Un paese può avere un'inflazione degli affitti bassa e affitti carissimi.

Che cosa resta fuori dal dato complessivo

Qui arriva la parte che sorprende la maggior parte dei lettori. L'IPCA include gli affitti, ma non il costo di possedere la propria casa: né il prezzo di acquisto, né gli interessi sul mutuo, né un affitto figurativo per chi vive in una casa di proprietà. Nella revisione della strategia del 2021 la BCE ha dichiarato di voler far entrare nell'indice, col tempo, i costi delle abitazioni di proprietà, ed Eurostat pubblica un indice trimestrale separato dei prezzi delle abitazioni occupate dai proprietari — ma oggi nessuno dei due fa parte del dato complessivo.

Così la casa entra nell'inflazione complessiva quasi soltanto attraverso gli affitti, e il loro peso dipende da quante persone vivono in affitto:

• Gli affitti valgono il 7,5–8,5% del paniere in Finlandia, Paesi Bassi, Francia e Germania, e il 5,8% nell'area euro nel suo insieme.
• Valgono circa l'1% in Slovenia, Croazia, Lettonia, Bulgaria e Lituania, dove la maggior parte delle famiglie è proprietaria della casa in cui vive.

L'aritmetica conta. Un'inflazione degli affitti del 10,3% come quella slovena aggiunge meno di un decimo di punto percentuale al dato complessivo del paese; il modesto 2,2% tedesco aggiunge di più, perché il peso è otto volte maggiore. Un paese di proprietari può attraversare un boom dei prezzi delle case che il suo tasso di inflazione registra appena — una delle ragioni per cui l'inflazione irlandese si legge in modo diverso da ciò che le famiglie percepiscono.

Perché prezzi delle case e affitti vanno ciascuno per conto proprio

Una casa è un bene patrimoniale; un contratto d'affitto è un servizio. I prezzi dei beni patrimoniali reagiscono ai tassi di interesse, alle condizioni del credito, alle aspettative e all'offerta di nuove abitazioni. Gli affitti reagiscono ai redditi, alla regolamentazione e ai termini dei contratti.

L'ultimo ciclo mostra bene la divaricazione. La crescita dei prezzi delle case nell'area euro ha toccato il massimo a +10,0% all'inizio del 2022, è diventata negativa quando la BCE ha alzato i tassi — fino a −2,1% nel terzo trimestre del 2023 — e da allora è risalita intorno al 5%. L'oscillazione tedesca è stata più brusca: −10,2% nel terzo trimestre del 2023, poi di nuovo +3,8% all'inizio del 2025 e +1,4% oggi. L'inflazione tedesca degli affitti, per tutto quel periodo, è rimasta tra l'1,4% e il 2,2%. Il legame tra le due grandezze passa per i tassi sui mutui, spiegati in perché i tassi sui mutui variano nell'area euro.

Perché i paesi differiscono così tanto

Nel primo trimestre del 2026 la crescita annua dei prezzi delle case andava da +17,8% in Portogallo, +14,8% in Bulgaria, +14,4% in Slovacchia, +14,3% in Croazia e +12,8% in Spagna fino a +1,4% in Germania, +0,1% in Francia e −2,0% in Finlandia. Il Portogallo ha ormai passato cinque trimestri consecutivi sopra il 16%.

Nessuna causa singola spiega la tabella. Redditi in rapida crescita nelle economie in fase di recupero, offerta abitativa scarsa, turismo e acquirenti stranieri spingono alcuni mercati; altri stanno ancora assorbendo il rialzo del costo del denaro del 2022-23. Ciò che la classifica dice in modo affidabile è dove i prezzi si muovono più in fretta — non se le case lì siano care, cosa che un tasso di crescita non può mostrare.

Come leggere le pagine sulla casa di questo sito

• I prezzi delle case nell'area euro e la classifica per paese — trimestrali, dall'HPI; vedi per esempio il Portogallo o la Germania.
• L'inflazione degli affitti nell'area euro e la sua classifica per paese — mensili, pubblicate insieme al resto dell'IPCA.
• Tutte le serie sui prezzi, alimentari compresi, stanno insieme nella sezione prezzi.

In breve

• I prezzi delle case (HPI) sono prezzi di compravendita di un bene patrimoniale: trimestrali, con circa tre mesi di ritardo, e non entrano nel tasso di inflazione.
• Gli affitti nell'IPCA fanno la media di tutti gli inquilini, perciò si muovono lentamente — tra lo 0,8% e il 3,1% nell'area euro dal 2000.
• I costi delle abitazioni di proprietà non rientrano nell'IPCA complessivo; la casa entra soprattutto attraverso gli affitti, che pesano l'8% nei paesi di inquilini e l'1% nei paesi di proprietari.
• Un tasso di crescita non è un livello dei prezzi: salire in fretta non significa essere caro.

Fonte: Eurostat — indice dei prezzi delle abitazioni (prc_hpi_q), tassi annui IPCA (prc_hicp_minr) e pesi delle voci dell'IPCA (prc_hicp_iw); revisione della strategia della BCE del 2021. euroflation è un tracker indipendente e non è affiliato alla BCE, a Eurostat o all'UE. Nulla di quanto riportato costituisce consulenza finanziaria.