¿Es cara la vivienda en Europa? Ratios precio-ingresos y precio-alquiler, explicadas

En el segundo trimestre de 2026, la ratio precio-ingresos de la vivienda de Portugal se situó en 144,7, la de Alemania en 84,7 y la de Finlandia en 75,7. Ninguna de esas cifras indica dónde cuestan más euros las viviendas. Cada una se mide frente a la propia historia del país, en la que 100 es la media a largo plazo de ese mismo país. Este artículo explica las dos ratios en las que se basan las páginas de vivienda, cómo leerlas y qué dejan fuera de la pregunta que la gente suele tener en mente cuando se plantea si la vivienda es cara en Europa.

Dos ratios con el mismo numerador

Ambas ratios proceden de los indicadores de precios de la vivienda de la OCDE. Las dos dividen lo mismo, un índice nominal de precios de la vivienda, entre otra magnitud:

• La ratio precio-ingresos lo divide entre la renta disponible nominal por habitante. Según la OCDE, puede considerarse «una medida de la asequibilidad». Como ingresos se toma la renta disponible neta de los hogares de las cuentas nacionales.
• La ratio precio-alquiler lo divide entre un índice de precios de los alquileres. Según la OCDE, puede considerarse «una medida de la rentabilidad de la propiedad de la vivienda». Como alquileres se usan los índices de precios de consumo de los «alquileres realmente pagados por la vivienda»; cuando un país no dispone de ellos, la OCDE recurre a otro indicador, normalmente el agregado de vivienda del IPC.

Como los precios de la vivienda son los mismos en las dos, la diferencia entre ambas ratios en un mismo país procede sobre todo de los denominadores: de cómo se han movido los ingresos y los alquileres respecto a su propia historia. Las dos medias también pueden abarcar periodos distintos (la media precio-ingresos de Portugal empieza en 1995 y la de precio-alquiler, en 1988).

Qué significa «100»

La OCDE publica cada ratio como un índice y también en una forma normalizada, como porcentaje de una media a largo plazo (definiciones en el Explorador de Datos de la OCDE); este sitio muestra la forma normalizada: 100 es la media del propio país, 120 está un 20 % por encima de ella y 85, un 15 % por debajo. De ahí se desprenden tres cosas.

• Es una comparación con el pasado del propio país, no con otros países. Una lectura de 120 en España y una lectura de 120 en Austria describen dos historias distintas. Las ratios indican a cuánta distancia está cada país de su propia norma. No clasifican los niveles de precios.
• La media abarca un tramo distinto de la historia en cada país. La OCDE la calcula sobre todo el periodo disponible: desde 1980 cuando la serie es lo bastante larga y desde su inicio cuando empieza más tarde. En Alemania es 1980; en Austria, 2000; en Grecia, 1997 y, para la ratio precio-ingresos de Portugal, 1995.
• La OCDE interpreta un valor superior a 100 como «una indicación de posibles presiones en el mercado de la vivienda». Es la formulación de la OCDE sobre las ratios. En esta página y en el sitio, una cifra significa una sola cosa: la distancia a la media del propio país. No es una previsión, ni un veredicto sobre los precios, ni un consejo.

Quince países, uno junto a otro

La OCDE publica estas ratios para los 15 países de este sitio: Austria, Bélgica, Dinamarca, Finlandia, Francia, Alemania, Grecia, Irlanda, Italia, los Países Bajos, Noruega, Portugal, España, Suecia y Suiza. La tabla muestra el último trimestre de cada uno: el segundo trimestre de 2026, salvo indicación en contrario. La última columna es una medida distinta, la tasa de sobrecarga del coste de la vivienda de Eurostat para 2025, salvo indicación en contrario, que se explica más abajo.

Doce de las 15 ratios precio-ingresos y 13 de las 15 ratios precio-alquiler superan 100; Italia y Finlandia quedan por debajo de 100 en ambas, y Alemania solo en la de ingresos. El 144,7 de Portugal es el valor más alto de su serie, que empieza en 1995. El 75,7 de Finlandia es el más bajo de la suya, que empieza en 1975. Este sitio no muestra ninguna cifra de la zona del euro para ninguna de las dos ratios: la OCDE ofrece dos agregados propios de la zona del euro, uno que abarca 17 países y otro cuya serie precio-alquiler termina en el cuarto trimestre de 2025, dos trimestres antes que las cifras por países.

Por qué las dos ratios pueden discrepar

Alemania es el caso más claro de dos ratios situadas a uno y otro lado de 100: 84,7 frente a la renta por habitante, pero 110,7 frente a los alquileres. En España (128,8 y 169,1) y Noruega (121,9 y 165,4) ambas superan 100, pero la ratio de alquiler queda muy por encima de la de ingresos. Como las dos ratios usan los mismos precios de la vivienda, la diferencia está sobre todo en aquello entre lo que se dividen. Un índice de alquileres, como el que alimenta las cifras de inflación, tiende a moverse despacio; cómo se comporta se explica en precios de la vivienda, alquileres e inflación. Ninguna de las dos ratios es mejor que la otra. Responden a preguntas distintas: cómo se comparan los precios con lo que ganan los hogares y cómo se comparan con lo que cuesta alquilar.

La asequibilidad es más que precio entre ingresos

Una ratio entre precios e ingresos no dice nada del coste del préstamo, del tamaño de la vivienda ni de quién tiene que hacer frente al gasto de vivienda. Eurostat mide un resultado de forma directa con la tasa de sobrecarga del coste de la vivienda: el porcentaje de la población que vive en hogares en los que los gastos totales de vivienda, una vez descontadas las ayudas a la vivienda, superan el 40 % de la renta disponible, también neta de ayudas (definición de Eurostat). Procede de la encuesta anual EU-SILC.

La última columna de la tabla muestra lo poco que coinciden las medidas. En 2025 la tasa fue desde el 2,4 % de Chipre hasta el 26,4 % de Grecia, entre los países con datos de ese año. La ratio precio-ingresos de Grecia es de solo 109,7, mientras que Portugal, con la ratio más alta, tiene una tasa del 6,3 %. Eurostat señala el 23,4 % de Dinamarca como una ruptura en su serie (14,6 % en 2024), por lo que conviene leerlo con cautela. Una ratio superior a 100 no significa por sí sola que muchos hogares tengan dificultades para pagar la vivienda, y una sobrecarga elevada puede convivir con una ratio cercana a la media.

Otras dos medidas aportan contexto. La propiedad de la vivienda varía mucho: en 2025, el 47,2 % de las personas residentes en Alemania vivía en una vivienda en propiedad, con o sin hipoteca, frente al 93,8 % de Eslovaquia (Eurostat, EU-SILC). El coste de endeudarse queda fuera de ambas ratios; véase por qué difieren los tipos hipotecarios dentro de la zona del euro.

Precios de la vivienda, permisos y construcción prevista

Las ratios se construyen sobre el propio índice nominal de precios de la vivienda de la OCDE. Las cifras interanuales de precios de la vivienda de este sitio proceden del índice de precios de la vivienda de Eurostat, que sigue lo que pagan los hogares por viviendas nuevas y existentes y se explica en precios de la vivienda, alquileres e inflación. En el segundo trimestre de 2026 los precios de la zona del euro eran un 4,0 % más altos que un año antes: +4,3 % en las viviendas nuevas y +3,9 % en las existentes. Es una tasa de variación, no un precio en euros.

Los permisos de construcción, en cambio, miran hacia delante. La serie de Eurostat cuenta las viviendas de edificios residenciales nuevos para las que se concedió un permiso, con exclusión de las residencias para colectivos, como variación respecto al mismo trimestre del año anterior y sin desestacionalizar. Un permiso es la autorización final antes de que empiecen las obras (Eurostat), así que cuenta construcción prevista, no viviendas terminadas. Además es volátil: en el segundo trimestre de 2026 la variación interanual entre los países de este sitio fue desde el −43,2 % de Eslovaquia hasta el +112,0 % de los Países Bajos, con un +10,7 % para la zona del euro.

Lo que las ratios dejan fuera

• El préstamo. Ninguna de las dos ratios incluye los tipos de interés ni el plazo de la hipoteca. Véanse las páginas de tipos hipotecarios.
• Dónde y qué. Describen un país en su conjunto, no una ciudad, un tipo de vivienda ni el presupuesto de un hogar.
• Calidad y tamaño. Un índice sigue los cambios de precio; no dice qué se compra con una cantidad determinada en un país determinado.
• El momento. Las ratios son trimestrales y la tasa de sobrecarga es anual, de modo que la tabla mezcla fechas.

Cómo leer las páginas de vivienda de este sitio

• La página principal de vivienda reúne todos los indicadores en una tabla, cada uno con su último periodo.
• Precio-ingresos y precio-alquiler clasifican los 15 países; una página de país, como la de Portugal o la de Alemania, muestra la evolución.
• Sobrecarga del coste de la vivienda, permisos de construcción, precios de la vivienda nueva, precios de la vivienda existente y propiedad de la vivienda cubren el resto.

La versión corta

• Las dos ratios dividen el mismo índice de precios de la vivienda: una entre la renta disponible por habitante, la otra entre los alquileres.
• 100 es la media a largo plazo del propio país, así que una ratio compara un país con su propia historia, no con otros países.
• Las ratios y la tasa de sobrecarga miden cosas distintas y a menudo apuntan en direcciones opuestas.
• Los permisos son construcción prevista y los precios de la vivienda, una tasa de variación: ninguno es un nivel de precios.

Fuente: OCDE (2026), Analytical house prices indicators (DSD_AN_HOUSE_PRICES@DF_HOUSE_PRICES), OECD Data Explorer, consultado el 12 de octubre de 2026; Eurostat — tasa de sobrecarga del coste de la vivienda (ilc_lvho07a), propiedad de la vivienda (ilc_lvho02), índice de precios de la vivienda (prc_hpi_q), permisos de construcción (sts_cobp_q). euroflation es un tracker independiente y no está afiliado a la OCDE, a Eurostat ni a la UE. Nada de lo aquí expuesto constituye asesoramiento financiero.