Tipos hipotecarios en la zona euro: por qué tu país paga más (o menos)

El BCE fija un único tipo oficial para toda la zona euro, pero el tipo hipotecario que recibe un hogar en Riga, París o Lisboa puede diferir en varios puntos porcentuales durante el mismo mes. Nada de esa brecha es riesgo de cambio: la moneda es la misma de principio a fin. Las diferencias proceden de cómo está construido cada mercado hipotecario nacional y deciden no solo lo que pagan los nuevos prestatarios, sino también la rapidez con que la política del BCE llega a quienes ya tienen un préstamo.

Fijo o variable: la división más profunda

El rasgo nacional más importante es si las hipotecas son variables o conservan un tipo fijo. En Finlandia y los países bálticos, la inmensa mayoría de los préstamos para vivienda son variables y suelen revisarse cada seis o doce meses tomando como referencia el Euríbor —el tipo interbancario del euro, que sigue la política del BCE de forma casi mecánica—. Cuando el BCE se mueve, las cuotas mensuales en Helsinki y Tallin cambian antes de un año. En Francia, Alemania, Bélgica y los Países Bajos predominan los plazos fijos largos —a menudo diez años o más; en Francia, normalmente durante toda la vida del préstamo—. Allí un cambio de tipos solo afecta a los nuevos prestatarios y a quienes refinancian; las cuotas ya existentes no se mueven. Los mercados del sur quedan a medio camino: España y Portugal han estado históricamente dominados por el variable, pero se desplazan hacia el fijo desde que subieron los tipos.

Por qué el mismo préstamo tiene precios distintos

Además de la división entre fijo y variable, cuatro capas nacionales determinan el tipo ofrecido. Los modelos de financiación difieren: un banco que presta a partir de depósitos estables o de bonos garantizados puede fijar precios distintos de otro que depende de la financiación de mercado. La competencia varía enormemente —unas pocas entidades dominantes aplican más margen que un mercado concurrido que pelea por cada cliente—. Importan los costes legales del impago: donde una ejecución hipotecaria es lenta y cara, cada prestatario paga un pequeño extra por ese riesgo. Y difieren las reglas del producto —los topes franceses al tipo de usura y el uso extendido de garantías vinculadas al Estado producen tipos anunciados célebremente bajos; otros mercados incorporan el mismo riesgo al propio tipo—.

Qué significa cuando cambian los tipos

La historia práctica es la asimetría de la transmisión. En los mercados variables, un endurecimiento del BCE muerde pronto y de forma amplia —los presupuestos familiares se ajustan en pocos meses, una razón por la que las subidas enfrían el consumo más deprisa en los países bálticos que en Francia—. En los mercados fijos, el endurecimiento actúa despacio y de manera desigual, sobre todo mediante la compraventa de vivienda y el volumen de nuevos préstamos. La misma asimetría funciona al revés cuando bajan los tipos: quienes tienen variable reciben alivio automáticamente; quienes tienen fijo, solo refinanciando —si su contrato y las normas nacionales permiten hacerlo a bajo coste—.

Cómo leer las páginas de tipos hipotecarios de este sitio

Las páginas de país muestran la serie MIR armonizada del BCE: el tipo de interés medio de los nuevos préstamos para vivienda concedidos a los hogares, por país y por mes. Hay que distinguir tres cosas. Es una media del negocio nuevo —no lo que pagan quienes ya tienen hipoteca, que en los países de tipo fijo puede estar muy por debajo de las ofertas actuales—. Las brechas entre países reflejan en parte la propia mezcla de fijo y variable: la media de un mercado variable sigue de cerca al Euríbor; la de un mercado fijo incorpora una prima de plazo. Y la cifra sigue la política con retraso —para ver la transmisión, compara su dirección con el tipo de la facilidad de depósito a lo largo de trimestres, no de semanas—.