Precios de la vivienda, alquileres e inflación — tres cifras que no son lo mismo

En el primer trimestre de 2026 los precios de la vivienda de la zona del euro eran un 4,7 % más altos que un año antes. Los alquileres, en agosto de 2026, subían un 2,6 %. La inflación general era del 3,2 %. En Portugal los precios de la vivienda subieron un 17,8 % y los alquileres un 5,2 %; en Finlandia los precios de la vivienda cayeron un 2,0 % y los alquileres retrocedieron un 0,2 %. Son tres estadísticas distintas que responden a tres preguntas distintas, y confundirlas es el error más común en cualquier conversación sobre la «inflación de la vivienda».

Las tres cifras, una al lado de otra

El índice de precios de la vivienda: el precio de un activo

El IPV de Eurostat sigue los precios de transacción de los inmuebles residenciales que compran los hogares: pisos y casas, de obra nueva y de segunda mano, con el suelo incluido. Se elabora con ventas reales, no con precios de oferta; es un índice de la variación de los precios, no un precio por metro cuadrado; y no dice nada del inmueble comercial. La cifra que se muestra en este sitio es la tasa de variación interanual que publica el propio Eurostat, no un cálculo hecho aquí.

Dos apuntes prácticos. El IPV es trimestral y lento: los datos de un trimestre llegan unos tres meses después de que este termine, así que una página de precios de la vivienda siempre parecerá más antigua que una página de inflación mensual. Y la cobertura no es completa: Grecia no tiene un IPV oficial en el conjunto de datos de Eurostat, de modo que aquí no tiene página de precios de la vivienda.

Los alquileres en el IPCA: una media que se mueve despacio

La cifra de alquileres es la clase del IPCA «alquileres realmente pagados por la vivienda»: lo que pagan de verdad los inquilinos, en todos los contratos vigentes y no solo en los recién firmados. Como la mayoría de los inquilinos están en contratos antiguos, a menudo indexados o regulados, la serie vira como un petrolero. La inflación de los alquileres de la zona del euro se ha mantenido entre el 0,8 % y el 3,1 % durante un cuarto de siglo, también a lo largo del choque de precios de 2022. Los alquileres de oferta de los contratos nuevos pueden dispararse mucho más rápido; el índice los promedia con los de todo el que no se ha mudado.

Además es una tasa de variación, no un alquiler. Un país puede tener una inflación de los alquileres baja y unos alquileres carísimos.

Lo que la tasa general deja fuera

Esta es la parte que más sorprende al lector. El IPCA incluye los alquileres, pero no el coste de tener vivienda en propiedad: ni el precio de compra, ni los intereses de la hipoteca, ni un alquiler imputado a los propietarios que ocupan su vivienda. En su revisión estratégica de 2021 el BCE afirmó que quiere incorporar con el tiempo los costes de la vivienda en propiedad al índice, y Eurostat publica un índice trimestral aparte de precios de la vivienda ocupada por su propietario; pero hoy ninguna de las dos cosas forma parte de la tasa general.

Así que la vivienda entra en la inflación general casi por entero a través de los alquileres, y su peso depende de cuánta gente vive de alquiler:

• Los alquileres son el 7,5-8,5 % de la cesta en Finlandia, los Países Bajos, Francia y Alemania, y el 5,8 % en el conjunto de la zona del euro.
• Rondan el 1 % en Eslovenia, Croacia, Letonia, Bulgaria y Lituania, donde la mayoría de los hogares son propietarios.

La aritmética importa. La inflación de los alquileres del 10,3 % de Eslovenia añade menos de una décima de punto porcentual a su tasa general; el modesto 2,2 % de Alemania añade más, porque el peso es ocho veces mayor. Un país de propietarios puede atravesar un auge de los precios de la vivienda que su tasa de inflación apenas registra: es una de las razones por las que la inflación irlandesa se lee de otra manera de como la viven los hogares.

Por qué los precios de la vivienda y los alquileres van cada uno por su lado

Una vivienda es un activo; un arrendamiento es un servicio. Los precios de los activos reaccionan a los tipos de interés, a las condiciones del crédito, a las expectativas y a la oferta de vivienda nueva. Los alquileres reaccionan a las rentas de los hogares, a la regulación y a las condiciones de los contratos.

El último ciclo muestra la separación. El crecimiento de los precios de la vivienda de la zona del euro tocó techo en el +10,0 % a principios de 2022, se volvió negativo cuando el BCE subió los tipos —hasta el −2,1 % en el tercer trimestre de 2023— y desde entonces se ha recuperado hasta rondar el 5 %. El vaivén alemán fue más brusco: −10,2 % en el tercer trimestre de 2023, de vuelta al +3,8 % a principios de 2025 y +1,4 % ahora. La inflación de los alquileres en Alemania, durante todo ese recorrido, se mantuvo entre el 1,4 % y el 2,2 %. El vínculo entre ambos pasa por los tipos hipotecarios, que se explican en por qué los tipos hipotecarios difieren dentro de la zona del euro.

Por qué los países difieren tanto

En el primer trimestre de 2026 el crecimiento interanual de los precios de la vivienda fue desde el +17,8 % de Portugal, el +14,8 % de Bulgaria, el +14,4 % de Eslovaquia, el +14,3 % de Croacia y el +12,8 % de España hasta el +1,4 % de Alemania, el +0,1 % de Francia y el −2,0 % de Finlandia. Portugal lleva ya cinco trimestres seguidos por encima del 16 %.

Ninguna causa única explica la tabla. Las rentas que crecen deprisa en las economías en convergencia, la escasez de oferta de vivienda, el turismo y los compradores extranjeros empujan algunos mercados; otros todavía están digiriendo la subida de los costes de financiación de 2022-2023. Lo que la clasificación dice de forma fiable es dónde se mueven más rápido los precios, no si la vivienda es cara allí, algo que una tasa de crecimiento no puede mostrar.

Cómo leer las páginas de vivienda de este sitio

• Los precios de la vivienda de la zona del euro y la clasificación por países: trimestrales, a partir del IPV; véanse por ejemplo Portugal o Alemania.
• La inflación de los alquileres de la zona del euro y su clasificación por países: mensual, se publica con el resto del IPCA.
• Todas las series de precios, también la de alimentos, están juntas en la sección de precios.

La versión corta

• Los precios de la vivienda (IPV) son precios de transacción de un activo: trimestrales, con unos tres meses de retraso y fuera de la tasa de inflación.
• Los alquileres del IPCA promedian a todos los inquilinos, así que se mueven despacio: entre el 0,8 % y el 3,1 % en la zona del euro desde 2000.
• Los costes de la vivienda en propiedad no están en el IPCA general; la vivienda entra sobre todo por los alquileres, que pesan un 8 % en los países de inquilinos y un 1 % en los de propietarios.
• Una tasa de crecimiento no es un nivel de precios: subir rápido no es lo mismo que ser caro.

Fuente: Eurostat — índice de precios de la vivienda (prc_hpi_q), tasas interanuales del IPCA (prc_hicp_minr) y ponderaciones del IPCA (prc_hicp_iw); revisión estratégica del BCE de 2021. euroflation es un tracker independiente y no está afiliado al BCE, a Eurostat ni a la UE. Nada de lo aquí expuesto constituye asesoramiento financiero.