Скъпи ли са жилищата в Европа? Какво показват съотношенията цена/доход и цена/наем

През второто тримесечие на 2026 г. съотношението цена/доход при жилищата беше 144,7 в Португалия, 84,7 в Германия и 75,7 във Финландия. Нито едно от тези числа не показва къде жилищата струват най-много евро. Всяко от тях се измерва спрямо собствената история на съответната държава, като 100 е дългосрочната средна стойност на същата държава. Статията обяснява двете съотношения зад страниците за жилищата, как се четат и какво остава извън въпроса, който хората обикновено имат предвид, когато питат дали жилищата в Европа са скъпи.

Две съотношения с един и същ числител

И двете съотношения идват от показателите за цените на жилищата на ОИСР. Всяко от тях разделя едно и също нещо, номинален индекс на цените на жилищата, на нещо друго:

• Съотношението цена/доход го разделя на номиналния разполагаем доход на глава от населението. ОИСР посочва, че може да се разглежда като „мярка за достъпност“. Доходът е нетният разполагаем доход на домакинствата от националните сметки.
• Съотношението цена/наем го разделя на индекс на наемните цени. ОИСР посочва, че може да се разглежда като „мярка за рентабилността на притежаването на жилище“. Наемите са индексите на потребителските цени за „действителни наеми за жилища“; когато държавата няма такъв, ОИСР използва друг показател, обикновено агрегата на потребителските цени за жилищата.

Тъй като цените на жилищата са едни и същи и в двете, разликата между двете съотношения в една държава идва най-вече от знаменателите: как доходите и наемите са се движили всеки спрямо собствената си история. Двете средни стойности могат да обхващат и различни периоди (средната стойност на Португалия за цена/доход започва през 1995 г., а за цена/наем — през 1988 г.).

Какво означава „100“

ОИСР публикува всяко съотношение като индекс, а също и в стандартизиран вид, като процент от дългосрочна средна стойност (определения в OECD Data Explorer); този сайт показва стандартизирания вид: 100 е собствената средна стойност на държавата, 120 е с 20% над нея, 85 — с 15% под нея. От това следват три неща.

• Това е сравнение със собственото минало на държавата, а не с други държави. Стойност 120 в Испания и стойност 120 в Австрия описват две различни истории. Съотношенията класират държавите по това колко далеч е всяка от собствената си норма. Те не класират ценовите равнища.
• Средната стойност обхваща различен период от историята във всяка държава. ОИСР я изчислява за целия наличен период: от 1980 г., когато серията е достатъчно дълга, и от началото ѝ, когато тя започва по-късно. За Германия това е 1980 г.; за Австрия — 2000 г., за Гърция — 1997 г., а за съотношението цена/доход на Португалия — 1995 г.
• ОИСР разглежда стойност над 100 като „признак за възможен натиск върху жилищния пазар“. Това са думите на ОИСР за съотношенията. На тази страница и на сайта числото означава само едно: разстоянието от собствената средна стойност на държавата. То не е прогноза, оценка на цените или съвет.

Петнадесет държави една до друга

ОИСР отчита тези съотношения за 15 държави на този сайт: Австрия, Белгия, Дания, Финландия, Франция, Германия, Гърция, Ирландия, Италия, Нидерландия, Норвегия, Португалия, Испания, Швеция и Швейцария. Таблицата показва последното тримесечие за всяка от тях: второто тримесечие на 2026 г., освен ако не е отбелязано друго. Последната колона е различен показател, показателят за прекомерна тежест на разходите за жилище на Евростат за 2025 г., освен ако не е отбелязано друго; той е обяснен по-долу.

Дванадесет от 15-те съотношения цена/доход и 13 от 15-те съотношения цена/наем са над 100; Италия и Финландия са под 100 и при двете, а Германия — само по доходите. Стойността 144,7 на Португалия е най-високата в нейната серия, която започва през 1995 г. Стойността 75,7 на Финландия е най-ниската в нейната серия, която започва през 1975 г. Този сайт не показва стойност за еврозоната за нито едно от двете съотношения: ОИСР предлага два свои агрегата за еврозоната — един за 17 държави и един, чиято серия за цена/наем завършва през четвъртото тримесечие на 2025 г., две тримесечия преди данните за отделните държави.

Защо двете съотношения могат да се разминават

Германия е най-ясният пример за двете съотношения от противоположните страни на 100: 84,7 спрямо доходите на глава от населението, но 110,7 спрямо наемите. В Испания (128,8 и 169,1) и Норвегия (121,9 и 165,4) и двете са над 100, но съотношението спрямо наемите е далеч над съотношението спрямо доходите. Тъй като и двете съотношения използват едни и същи цени на жилищата, разликата се крие най-вече в знаменателите. Индексът на наемите, подобно на този, който участва в данните за инфлацията, обикновено се движи бавно; поведението му е обяснено в цени на жилищата, наеми и инфлация. Нито едно от съотношенията не е по-добро от другото. Те отговарят на различни въпроси: как цените се отнасят към доходите на домакинствата и как се отнасят към цената на наемането.

Достъпността е нещо повече от цена/доход

Съотношението между цените и доходите не казва нищо за цената на кредита, за размера на жилището или за това кой трябва да плаща за жилище. Евростат измерва един резултат пряко чрез показателя за прекомерна тежест на разходите за жилище: процентът от населението, което живее в домакинства, където общите разходи за жилище, след приспадане на жилищните помощи, надвишават 40% от разполагаемия доход, също след приспадане на помощите (определение на Евростат). Данните идват от годишното наблюдение EU-SILC.

Последната колона на таблицата показва колко малко се припокриват показателите. През 2025 г. делът варираше от 2,4% в Кипър до 26,4% в Гърция сред държавите с данни за тази година. Съотношението цена/доход на Гърция е едва 109,7, докато Португалия, с най-високото съотношение, има дял от 6,3%. Евростат маркира 23,4% на Дания като прекъсване във времевата серия (14,6% през 2024 г.), затова е най-добре стойността да се чете внимателно. Съотношение над 100 само по себе си не означава, че много домакинства срещат затруднения с разходите за жилище, а висока тежест може да съществува заедно със съотношение, близко до средното.

Още два показателя добавят контекст. Делът на собствениците на жилища се различава силно: през 2025 г. 47,2% от хората в Германия живееха в собствено жилище, със или без ипотека, срещу 93,8% в Словакия (Евростат, EU-SILC). Цената на кредитирането остава извън двете съотношения; вижте защо лихвените проценти по ипотечните кредити се различават в еврозоната.

Цени на жилищата, разрешителни за строеж и предстоящо строителство

Съотношенията са изградени върху собствения номинален индекс на цените на жилищата на ОИСР. Годишните темпове на цените на жилищата на този сайт идват от индекса на цените на жилищата на Евростат, който проследява какво плащат домакинствата за новопостроени и съществуващи жилища и е обяснен в цени на жилищата, наеми и инфлация. През второто тримесечие на 2026 г. цените в еврозоната бяха с 4,0% по-високи, отколкото година по-рано: новите жилища +4,3%, съществуващите +3,9%. Това е темп на промяна, а не цена в евро.

Разрешителните за строеж гледат напред. Серията на Евростат брои жилищата в нови жилищни сгради, за които е издадено разрешително, без сградите за колективно обитаване, като промяна спрямо същото тримесечие на предходната година, без сезонно изглаждане. Разрешителното е последното одобрение, преди да започнат строителните работи (Евростат), така че брои предстоящото строителство, а не завършените жилища. Той е и силно променлив: през второто тримесечие на 2026 г. годишната промяна сред държавите на този сайт варираше от −43,2% в Словакия до +112,0% в Нидерландия, при +10,7% за еврозоната.

Какво остава извън съотношенията

• Кредитът. Нито едно от съотношенията не включва лихвените проценти или срока на ипотеката. Вижте страниците за лихвените проценти по ипотечните кредити.
• Къде и какво. Те описват държавата като цяло, а не един град, един вид жилище или бюджета на едно домакинство.
• Качество и размер. Индексът проследява промените в цените; той не казва какво се купува с дадена сума в дадена държава.
• Различни периоди. Съотношенията са тримесечни, а показателят за прекомерна тежест е годишен, затова таблицата смесва различни периоди.

Как да четем страниците за жилищата на този сайт

• Основната страница за жилищата събира всеки показател в една таблица, с неговия собствен последен период.
• Цена/доход и цена/наем класират 15-те държави; страница на държава, например Португалия или Германия, показва историята.
• Прекомерната тежест на разходите за жилище, разрешителните за строеж, цените на новите жилища, цените на съществуващите жилища и дела на собствениците на жилища покриват останалото.

Накратко

• И двете съотношения разделят един и същ индекс на цените на жилищата: едното — на разполагаемия доход на глава от населението, другото — на наемите.
• 100 е собствената дългосрочна средна стойност на държавата, затова съотношението сравнява държавата с нейната собствена история, а не с други държави.
• Съотношенията и показателят за прекомерна тежест измерват различни неща и често сочат в различни посоки.
• Разрешителните показват предстоящо строителство, цените на жилищата — темп на промяна: нито едното не е ценово равнище.

Източник: ОИСР (2026), Analytical house prices indicators (DSD_AN_HOUSE_PRICES@DF_HOUSE_PRICES), OECD Data Explorer, дата на достъп: 12 октомври 2026 г.; Евростат — прекомерна тежест на разходите за жилище (ilc_lvho07a), дял на собствениците на жилища (ilc_lvho02), индекс на цените на жилищата (prc_hpi_q), разрешителни за строеж (sts_cobp_q). euroflation е независим тракер и не е свързан с ОИСР, Евростат или ЕС. Нищо тук не представлява финансов съвет.