Ипотечните лихви в еврозоната: защо вашата държава плаща повече (или по-малко)

ЕЦБ определя една основна лихва за цялата еврозона, но ипотечната лихва, предложена на домакинство в Рига, Париж или Лисабон, може да се различава с цели процентни пунктове в един и същ месец. Нито част от тази разлика е валутен риск — от начало до край валутата е една и съща. Разликите идват от устройството на всеки национален ипотечен пазар и определят не само какво плащат новите кредитополучатели, но и колко бързо политиката на ЕЦБ достига до хората, които вече имат кредит.

Фиксирана или плаваща: най-дълбокото разделение

Най-важната национална особеност е дали ипотеките са с плаваща или с фиксирана лихва. Във Финландия и балтийските държави огромното мнозинство жилищни кредити са с плаваща лихва, която обикновено се преизчислява на шест или дванадесет месеца спрямо Euribor — междубанковата лихва в евро, която следва политиката на ЕЦБ почти механично. Когато ЕЦБ промени курса, месечните вноски в Хелзинки и Талин се променят в рамките на годината. Във Франция, Германия, Белгия и Нидерландия доминират дългите фиксирани периоди — често десет и повече години, а във Франция обикновено за целия срок на кредита. Там промяната в лихвите засяга само новите кредитополучатели и тези, които рефинансират; съществуващите вноски не се променят. Южните пазари са по средата: в Испания и Португалия исторически доминират плаващите лихви, но след покачването им се наблюдава преход към фиксирани.

Защо един и същ кредит има различна цена

Върху разделението между фиксирани и плаващи лихви се наслагват четири национални фактора. Моделите на финансиране се различават: банките, които отпускат кредити чрез стабилни депозити или обезпечени облигации, могат да формират цените различно от тези, които разчитат на пазарно финансиране. Конкуренцията е много различна — малък брой доминиращи банки залагат по-висок марж от претъпкан пазар, на който институциите се борят за клиенти. Значение имат правните разходи при неизпълнение: когато принудителното изпълнение е бавно и скъпо, всеки кредитополучател плаща малко повече за този риск. Различни са и правилата за продуктите — таваните на лихвите във Франция и разпространените гаранции, свързани с държавата, водят до прочуто ниски обявени лихви; други пазари включват същия риск в самата лихва.

Какво означава това, когато лихвите се движат

Практическата история е асиметрията на трансмисията. На пазарите с плаващи лихви затягането от ЕЦБ се усеща бързо и широко — семейните бюджети се приспособяват за месеци, което е една от причините повишенията да охлаждат потреблението по-бързо в балтийските държави, отколкото във Франция. На пазарите с фиксирани лихви затягането действа бавно и неравномерно, главно чрез сделките с жилища и обема на новото кредитиране. Същата асиметрия работи в обратна посока при спад на лихвите: плаващите кредити получават облекчение автоматично, а фиксираните — само чрез рефинансиране, когато договорът и националните правила го позволяват на ниска цена.

Как да четете страниците за ипотечни лихви на този сайт

Страниците за държавите показват хармонизираната серия MIR на ЕЦБ: средната лихва по новите жилищни кредити за домакинства, по държави и месеци. Три неща трябва да се разграничават. Това е средна стойност за новите договори — не лихвата, която плащат съществуващите кредитополучатели и която в държавите с фиксирани лихви може да е далеч под днешните оферти. Разликите между държавите отчасти отразяват самото съотношение между фиксирани и плаващи лихви: средната стойност на плаващ пазар следва отблизо Euribor, а тази на фиксиран пазар включва срочна премия. Показателят следва политиката със закъснение — сравнявайте посоката му с лихвата по депозитното улеснение през тримесечия, не през седмици, за да видите как работи трансмисията.