Oprocentowanie kredytów hipotecznych w strefie euro: dlaczego w Państwa kraju płaci się więcej lub mniej

EBC ustala jedną stopę procentową dla całej strefy euro, a mimo to oprocentowanie kredytu hipotecznego oferowane gospodarstwu domowemu w Rydze, Paryżu czy Lizbonie może w tym samym miesiącu różnić się o całe punkty procentowe. Żadna część tej różnicy nie wynika z ryzyka kursowego — waluta jest wszędzie ta sama. Różnice biorą się z konstrukcji krajowych rynków hipotecznych. Decydują nie tylko o kosztach ponoszonych przez nowych kredytobiorców, lecz także o tym, jak szybko polityka EBC dociera do osób, które kredyt już mają.

Stałe czy zmienne: najważniejszy podział

Najważniejszą cechą krajowego rynku jest to, czy oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zmienne, czy stałe. W Finlandii i krajach bałtyckich zdecydowana większość kredytów mieszkaniowych ma zmienne oprocentowanie, zwykle aktualizowane co sześć lub dwanaście miesięcy na podstawie stawki Euribor — międzybankowej stopy dla euro, która niemal mechanicznie podąża za polityką EBC. Gdy EBC zmienia stopy, miesięczne raty w Helsinkach i Tallinnie dostosowują się w ciągu roku. We Francji, Niemczech, Belgii i Niderlandach dominują długie okresy stałego oprocentowania — często dziesięć lat lub więcej, a we Francji zazwyczaj przez cały okres kredytowania. Tam zmiana stóp dotyczy tylko nowych kredytobiorców oraz osób refinansujących kredyt; istniejące raty nie zmieniają się wcale. Rynki południowe znajdują się pośrodku: w Hiszpanii i Portugalii historycznie przeważało oprocentowanie zmienne, lecz po wzroście stóp udział oprocentowania stałego zaczął rosnąć.

Dlaczego ten sam kredyt ma różną cenę

Poza podziałem na oprocentowanie stałe i zmienne oferowaną stopę kształtują cztery krajowe warstwy. Modele finansowania są różne: bank opierający akcję kredytową na stabilnych depozytach lub listach zastawnych może ustalać cenę inaczej niż bank zależny od finansowania rynkowego. Konkurencja jest bardzo zróżnicowana — kilka dominujących banków stosuje wyższą marżę niż zatłoczony rynek, na którym instytucje walczą o klientów. Znaczenie mają prawne koszty niewypłacalności: tam, gdzie przejęcie zabezpieczenia jest powolne i kosztowne, każdy kredytobiorca płaci nieco więcej za to ryzyko. Różnią się też zasady dotyczące produktów — francuskie limity nadmiernego oprocentowania oraz powszechne gwarancje powiązane z państwem prowadzą do znanych niskich stawek ofertowych; na innych rynkach to samo ryzyko wlicza się bezpośrednio w oprocentowanie.

Co to oznacza, gdy stopy się zmieniają

W praktyce kluczowa jest asymetria transmisji. Na rynkach o zmiennym oprocentowaniu zacieśnienie polityki EBC działa szybko i szeroko — budżety gospodarstw domowych dostosowują się w ciągu miesięcy, co między innymi sprawia, że podwyżki stóp schładzają konsumpcję w krajach bałtyckich szybciej niż we Francji. Na rynkach o stałym oprocentowaniu zacieśnienie działa powoli i nierównomiernie, głównie przez obrót mieszkaniami i wolumen nowych kredytów. Ta sama asymetria działa odwrotnie, gdy stopy spadają: kredytobiorcy o zmiennym oprocentowaniu odczuwają ulgę automatycznie, a ci o oprocentowaniu stałym tylko dzięki refinansowaniu — jeśli umowa i krajowe przepisy pozwalają zrobić to niewielkim kosztem.

Jak czytać strony o kredytach hipotecznych w tym serwisie

Strony krajowe pokazują zharmonizowany szereg MIR EBC: średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych, według krajów i miesięcy. Trzeba pamiętać o trzech kwestiach. To średnia dla nowych umów — nie oprocentowanie płacone przez obecnych kredytobiorców, które w krajach o stałych stopach może być znacznie niższe od dzisiejszych ofert. Różnice między krajami częściowo odzwierciedlają sam udział stałego i zmiennego oprocentowania: średnia na rynku zmiennym ściśle podąża za Euriborem, a średnia na rynku stałym zawiera premię terminową. Wartość podąża też za polityką z opóźnieniem — aby zobaczyć działanie transmisji, należy porównywać jej kierunek ze stopą depozytu w banku centralnym w perspektywie kwartałów, nie tygodni.