Jesu li stanovi u Europi skupi? Kako čitati omjer cijena stanova i dohotka te najamnina

U drugom tromjesečju 2026. omjer cijena stanova i dohotka u Portugalu iznosio je 144,7, u Njemačkoj 84,7, a u Finskoj 75,7. Nijedan od tih brojeva ne govori gdje stanovi koštaju najviše eura. Svaki se mjeri prema povijesti same zemlje, u kojoj je 100 njezin dugoročni prosjek. Ovaj članak objašnjava dva omjera na kojima počivaju stranice o stanovanju, kako ih čitati i što ostaje izvan njihova dosega u pitanju koje ljudi obično postavljaju kad žele znati jesu li stanovi u Europi skupi.

Dva omjera s istim brojnikom

Oba omjera potječu iz pokazatelja cijena stambenih nekretnina OECD-a. Svaki dijeli istu veličinu, nominalni indeks cijena stanova, nečim drugim:

• Omjer cijena stanova i dohotka dijeli ga nominalnim raspoloživim dohotkom po stanovniku. OECD navodi da se može smatrati „mjerom dostupnosti“. Dohodak je neto raspoloživi dohodak kućanstava iz nacionalnih računa.
• Omjer cijena stanova i najamnina dijeli ga indeksom cijena najamnina. OECD navodi da se može smatrati „mjerom isplativosti vlasništva nad stanom“. Najamnine su indeksi potrošačkih cijena za „stvarne najamnine za stanovanje“; ondje gdje zemlja takav indeks nema, OECD koristi drugi pokazatelj, obično agregat CPI-ja za stanovanje.

Budući da su cijene stanova u oba omjera iste, razlika među njima u jednoj zemlji proizlazi većinom iz nazivnika: iz toga kako su se dohoci i najamnine kretali, svaki u odnosu na vlastitu povijest. Dva prosjeka mogu obuhvaćati i različita razdoblja (prosjek omjera cijena stanova i dohotka u Portugalu počinje 1995., a prosjek omjera cijena stanova i najamnina 1988.).

Što znači „100“

OECD objavljuje svaki omjer kao indeks i u standardiziranom obliku, kao postotak dugoročnog prosjeka (definicije u alatu OECD Data Explorer); ovo web-mjesto prikazuje standardizirani oblik: 100 je prosjek same zemlje, 120 je 20 % iznad njega, 85 je 15 % ispod njega. Iz toga proizlaze tri stvari.

• To je usporedba s vlastitom prošlošću zemlje, a ne s drugim zemljama. Vrijednost 120 u Španjolskoj i vrijednost 120 u Austriji opisuju dvije različite povijesti. Omjeri rangiraju koliko je svaka zemlja udaljena od vlastite norme. Ne rangiraju razine cijena.
• Prosjek u svakoj zemlji obuhvaća drukčiji dio povijesti. OECD ga izračunava za cijelo dostupno razdoblje: od 1980. ondje gdje je vremenski niz dovoljno dug, a od njegova početka ondje gdje počinje kasnije. Za Njemačku je to 1980., za Austriju 2000., za Grčku 1997., a za omjer cijena stanova i dohotka u Portugalu 1995.
• OECD vrijednost iznad 100 tumači kao „naznaku mogućih pritisaka na stambenom tržištu“. To je formulacija OECD-a o tim omjerima. Na ovoj stranici i na cijelom web-mjestu brojka znači samo jedno: udaljenost od vlastitog prosjeka zemlje. Nije prognoza, ocjena cijena ni savjet.

Petnaest zemalja jedna uz drugu

OECD iskazuje ove omjere za 15 zemalja na ovom web-mjestu: Austriju, Belgiju, Dansku, Finsku, Francusku, Grčku, Irsku, Italiju, Nizozemsku, Norvešku, Njemačku, Portugal, Španjolsku, Švedsku i Švicarsku. Tablica za svaku prikazuje posljednje tromjesečje: drugo tromjesečje 2026., osim ako je označeno drukčije. Posljednji je stupac druga mjera, Eurostatova stopa preopterećenosti troškovima stanovanja za 2025., osim ako je označeno drukčije; objašnjena je u nastavku.

Dvanaest od 15 omjera cijena stanova i dohotka i 13 od 15 omjera cijena stanova i najamnina su iznad 100; Italija i Finska su ispod 100 u oba omjera, a Njemačka samo u dohotku. Portugal sa 144,7 ima najvišu vrijednost u svojem vremenskom nizu, koji počinje 1995. Finska sa 75,7 ima najnižu vrijednost u svojem nizu, koji počinje 1975. Ovo web-mjesto ne prikazuje vrijednost za europodručje ni za jedan od omjera: OECD nudi dva vlastita agregata za europodručje, jedan koji obuhvaća 17 zemalja i jedan čiji niz omjera cijena stanova i najamnina završava u četvrtom tromjesečju 2025., dva tromjesečja prije podataka za pojedine zemlje.

Zašto se ta dva omjera mogu razilaziti

Njemačka je najjasniji slučaj u kojem se dva omjera nalaze na suprotnim stranama granice 100: 84,7 prema dohotku po stanovniku, ali 110,7 prema najamninama. U Španjolskoj (128,8 i 169,1) i Norveškoj (121,9 i 165,4) oba su omjera iznad 100, ali omjer prema najamninama leži daleko iznad omjera prema dohotku. Budući da oba omjera koriste iste cijene stanova, razlika je većinom u tome čime se dijele. Indeks najamnina, kao i onaj koji ulazi u podatke o inflaciji, obično se kreće sporo; kako se ponaša, objašnjava članak Cijene stanova, najamnine i inflacija. Nijedan omjer nije bolji. Odgovaraju na različita pitanja: kako se cijene odnose prema onome što kućanstva zarađuju i kako se odnose prema cijeni najma.

Dostupnost je više od omjera cijene i dohotka

Omjer cijena i dohotka ne govori ništa o cijeni kredita, veličini stana ni o tome tko snosi troškove stanovanja. Eurostat jedan ishod mjeri izravno stopom preopterećenosti troškovima stanovanja: postotkom stanovništva koje živi u kućanstvima u kojima ukupni troškovi stanovanja, umanjeni za naknade za stanovanje, iznose više od 40 % raspoloživog dohotka, također umanjenog za naknade (definicija Eurostata). Potječe iz godišnje ankete EU-SILC.

Posljednji stupac tablice pokazuje koliko se te mjere malo poklapaju. U 2025. stopa se među zemljama s podacima za tu godinu kretala od 2,4 % na Cipru do 26,4 % u Grčkoj. Omjer cijena stanova i dohotka u Grčkoj iznosi samo 109,7, dok Portugal s najvišim omjerom ima stopu od 6,3 %. Eurostat vrijednost od 23,4 % za Dansku označava kao prekid u nizu (14,6 % u 2024.), pa ju je najbolje čitati s oprezom. Omjer iznad 100 sam po sebi ne znači da mnoga kućanstva teško plaćaju stanovanje, a visoko opterećenje može postojati i uz omjer blizu prosjeka.

Dvije dodatne mjere daju kontekst. Vlasništvo nad stanovima jako se razlikuje: u 2025. u Njemačkoj je 47,2 % ljudi živjelo u vlastitom stanu ili kući, s hipotekom ili bez nje, a u Slovačkoj 93,8 % (Eurostat, EU-SILC). Trošak zaduživanja nalazi se izvan oba omjera; pogledajte zašto se kamate na stambene kredite razlikuju diljem europodručja.

Cijene stanova, dozvole i planirana gradnja

Omjeri se temelje na vlastitom nominalnom indeksu cijena stanova OECD-a. Godišnje stope promjene cijena stanova na ovom web-mjestu dolaze iz Eurostatova indeksa cijena stambenih nekretnina, koji prati što kućanstva plaćaju za novoizgrađene i postojeće stanove. Objašnjen je u članku Cijene stanova, najamnine i inflacija. U drugom tromjesečju 2026. cijene u europodručju bile su za 4,0 % više nego godinu dana ranije: novi stanovi +4,3 %, postojeći stanovi +3,9 %. To je stopa promjene, a ne cijena u eurima.

Građevinske dozvole gledaju unaprijed. Eurostatov niz broji stanove u novim stambenim zgradama za koje je izdana dozvola, bez zgrada za stanovanje zajednica, kao promjenu u odnosu na isto tromjesečje prethodne godine, bez sezonske prilagodbe. Dozvola je posljednje odobrenje prije početka radova (Eurostat), pa mjeri planiranu gradnju, a ne dovršene stanove. Pokazatelj je i nestalan: u drugom tromjesečju 2026. godišnja se promjena među zemljama na ovom web-mjestu kretala od −43,2 % u Slovačkoj do +112,0 % u Nizozemskoj, uz +10,7 % za europodručje.

Što omjeri izostavljaju

• Kredit. Nijedan omjer ne uključuje kamatne stope ni trajanje hipoteke. Pogledajte stranice o kamatama na stambene kredite.
• Gdje i što. Opisuju zemlju kao cjelinu, a ne jedan grad, jednu vrstu stana ili proračun jednog kućanstva.
• Kvaliteta i veličina. Indeks prati promjene cijena; ne govori što se za određeni iznos može kupiti u određenoj zemlji.
• Vremenski okvir. Omjeri su tromjesečni, a stopa preopterećenosti godišnja, pa tablica miješa razdoblja.

Kako čitati stranice o stanovanju na ovom web-mjestu

• Središnja stranica o stanovanju okuplja sve pokazatelje u jednoj tablici, svaki s vlastitim posljednjim razdobljem.
• Omjer cijena stanova i dohotka i omjer cijena stanova i najamnina rangiraju 15 zemalja; stranica pojedine zemlje, primjerice Portugala ili Njemačke, prikazuje povijest.
• Preopterećenost troškovima stanovanja, građevinske dozvole, cijene novih stanova, cijene postojećih stanova i vlasništvo stanova pokrivaju ostalo.

Ukratko

• Oba omjera dijele isti indeks cijena stanova: jedan raspoloživim dohotkom po stanovniku, drugi najamninama.
• 100 je vlastiti dugoročni prosjek zemlje, pa omjer uspoređuje zemlju s njezinom vlastitom poviješću, a ne s drugim zemljama.
• Omjeri i stopa preopterećenosti mjere različite stvari i često pokazuju u različitim smjerovima.
• Dozvole su planirana gradnja, cijene stanova stopa promjene: ništa od toga nije razina cijena.

Izvor: OECD (2026), Analytical house prices indicators (DSD_AN_HOUSE_PRICES@DF_HOUSE_PRICES), OECD Data Explorer, pristupljeno 12. listopada 2026.; Eurostat — stopa preopterećenosti troškovima stanovanja (ilc_lvho07a), vlasništvo stanova (ilc_lvho02), indeks cijena stambenih nekretnina (prc_hpi_q), građevinske dozvole (sts_cobp_q). euroflation je neovisni pratitelj i nije povezan s OECD-om, Eurostatom ni EU-om. Ništa ovdje nije financijski savjet.