Kas eluase on Euroopas kallis? Hinna ja sissetuleku ning hinna ja üüri suhe lahti seletatud

Portugali eluasemehindade ja sissetulekute suhe oli 2026. aasta teises kvartalis 144,7, Saksamaal 84,7 ja Soomes 75,7. Ükski neist arvudest ei ütle, kus on eluasemete hind eurodes kõige kõrgem. Iga arv on mõõdetud selle riigi enda ajaloo suhtes: 100 on riigi enda pikaajaline keskmine. Artikkel selgitab, mis on kaks eluasemelehtede taga olevat suhtarvu, kuidas neid lugeda ja mida need jätavad vastamata sellele küsimusele, mida inimesed tavaliselt silmas peavad, kui nad küsivad, kas eluase on Euroopas kallis.

Kaks suhtarvu sama lugejaga

Mõlemad suhtarvud pärinevad OECD eluasemehindade näitajatest. Kumbki jagab sama suuruse, nominaalse eluasemehinnaindeksi, millegi muuga:

• Eluasemehindade ja sissetulekute suhe jagab selle nominaalse kasutatava tuluga elaniku kohta. OECD sõnul võib seda pidada „taskukohasuse mõõdikuks“. Tulu on kodumajapidamiste netokasutatav tulu rahvamajanduse arvepidamisest.
• Eluasemehindade ja üüride suhe jagab selle üürihinnaindeksiga. OECD sõnul võib seda pidada „eluaseme omamise tasuvuse mõõdikuks“. Üürid on tarbijahinnaindeksid kategooria „tegelik eluasemeüür“ kohta; kui riigil seda pole, kasutab OECD mõnda muud näitajat, tavaliselt eluaseme tarbijahinnaindeksi koondnäitajat.

Kuna eluasemehinnad on mõlemas samad, tuleneb ühe riigi kahe suhtarvu vahe peamiselt nimetajatest: sellest, kuidas sissetulekud ja üürid on kumbki oma ajaloo suhtes liikunud. Kaks keskmist võivad hõlmata ka eri perioode (Portugali eluasemehindade ja sissetulekute keskmine algab 1995. aastal, eluasemehindade ja üüride keskmine 1988. aastal).

Mida tähendab „100“

OECD avaldab iga suhtarvu indeksina ja ka standardiseeritud kujul, protsendina pikaajalisest keskmisest (määratlused OECD Data Exploreris); see sait näitab standardiseeritud kuju: 100 on riigi enda keskmine, 120 on sellest 20% kõrgem ja 85 on sellest 15% madalam. Sellest tuleneb kolm asja.

• See on võrdlus riigi enda minevikuga, mitte teiste riikidega. Hispaania näit 120 ja Austria näit 120 kirjeldavad kahte eri ajalugu. Suhtarvud järjestavad, kui kaugel on iga riik oma normist. Need ei järjesta hinnatasemeid.
• Keskmine hõlmab igas riigis eri ajalooperioodi. OECD arvutab selle kogu olemasoleva perioodi kohta: 1980. aastast, kui aegrida on piisavalt pikk, ja aegrea algusest, kui see algab hiljem. Saksamaa puhul on see 1980, Austria puhul 2000, Kreeka puhul 1997 ja Portugali eluasemehindade ja sissetulekute suhte puhul 1995.
• OECD loeb väärtust üle 100 „märgiks võimalikest eluasemeturu pingetest“. See on OECD sõnastus suhtarvude kohta. Sellel lehel ja saidil tähendab arv ainult üht: kaugust riigi enda keskmisest. See ei ole prognoos, hindade kohta langetatud otsus ega nõuanne.

Viisteist riiki kõrvuti

OECD esitab need suhtarvud 15 selle saidi riigi kohta: Austria, Belgia, Taani, Soome, Prantsusmaa, Saksamaa, Kreeka, Iirimaa, Itaalia, Madalmaad, Norra, Portugal, Hispaania, Rootsi ja Šveits. Tabelis on iga riigi viimane kvartal: 2026. aasta teine kvartal, kui pole märgitud teisiti. Viimane veerg on teine näitaja, Eurostati eluasemekulude ülekoormuse määr 2025. aasta kohta, kui pole märgitud teisiti; seda selgitatakse allpool.

Eluasemehindade ja sissetulekute suhe on üle 100 kaheteistkümnes riigis 15-st ja eluasemehindade ja üüride suhe 13 riigis 15-st; Itaalias ja Soomes on mõlemad alla 100, Saksamaal jääb sellest allapoole ainult sissetulekutega võrreldav suhe. Portugali 144,7 on oma aegrea kõrgeim väärtus, aegrida algab 1995. aastal. Soome 75,7 on oma aegrea madalaim väärtus, aegrida algab 1975. aastal. See sait ei näita kummagi suhtarvu kohta euroala arvu: OECD pakub kaks oma euroala koondnäitajat, millest üks hõlmab 17 riiki ja teise eluasemehindade ja üüride suhte aegrida lõpeb 2025. aasta neljandas kvartalis, kaks kvartalit enne riikide andmeid.

Miks kaks suhtarvu võivad erineda

Saksamaa on selgeim juhtum, kus kaks suhtarvu paiknevad 100 eri pooltel: 84,7 sissetuleku suhtes elaniku kohta, kuid 110,7 üüride suhtes. Hispaanias (128,8 ja 169,1) ja Norras (121,9 ja 165,4) on mõlemad üle 100, kuid üüride suhtarv on sissetulekute suhtarvust kaugelt kõrgem. Kuna mõlemad suhtarvud kasutavad samu eluasemehindu, peitub erinevus peamiselt selles, millega neid jagatakse. Üüriindeks, nagu see, mis toidab inflatsiooninäitajaid, liigub tavaliselt aeglaselt; selle käitumist selgitab artikkel eluasemehinnad, üürid ja inflatsioon. Kumbki suhtarv pole parem. Need vastavad eri küsimustele: kuidas hinnad suhtuvad kodumajapidamiste sissetulekutesse ja kuidas üürimise maksumusse.

Taskukohasus on enamat kui hind sissetuleku suhtes

Hindade ja sissetulekute suhe ei ütle midagi laenu hinna, kodu suuruse ega selle kohta, kes peab eluaseme eest maksma. Eurostat mõõdab üht tulemust otse eluasemekulude ülekoormuse määraga: nende inimeste osakaal rahvastikus, kes elavad kodumajapidamistes, kus eluasemekulud kokku on pärast eluasemetoetuste mahaarvamist üle 40% kasutatavast tulust, mis on samuti toetuste mahaarvamise järel (Eurostati määratlus). See pärineb iga-aastasest EU-SILC uuringust.

Tabeli viimane veerg näitab, kui vähe need näitajad omavahel kokku langevad. 2025. aastal jäi määr nende riikide hulgas, kelle kohta selle aasta andmed on olemas, vahemikku Küprose 2,4%-st Kreeka 26,4%-ni. Kreeka eluasemehindade ja sissetulekute suhe on vaid 109,7, samas kui Portugalil, kus suhe on kõrgeim, on määr 6,3%. Taani 23,4% on Eurostat märkinud aegrea katkestuseks (2024. aastal 14,6%), mistõttu tasub seda lugeda ettevaatlikult. Suhtarv üle 100 ei tähenda iseenesest, et paljudel kodumajapidamistel on raske eluaseme eest maksta, ja suur koormus võib esineda koos keskmisele lähedase suhtarvuga.

Kaks muud näitajat lisavad konteksti. Kodu omamine erineb suuresti: 2025. aastal elas Saksamaal 47,2% inimestest omandis eluasemes, eluasemelaenuga või ilma, Slovakkias aga 93,8% (Eurostat, EU-SILC). Laenamise hind jääb mõlemast suhtarvust välja; vt miks eluasemelaenu intressimäärad euroala riikides erinevad.

Eluasemehinnad, ehitusload ja tulevane ehitustegevus

Suhtarvud põhinevad OECD enda nominaalsel eluasemehinnaindeksil. Selle saidi eluasemehindade aastamuutused pärinevad Eurostati eluasemehinnaindeksist, mis jälgib, mida kodumajapidamised uute ja olemasolevate eluasemete eest maksavad. Indeksit selgitab artikkel eluasemehinnad, üürid ja inflatsioon. 2026. aasta teises kvartalis olid euroala hinnad aastatagusest 4,0% kõrgemad: uued eluasemed +4,3%, olemasolevad eluasemed +3,9%. See on muutumise määr, mitte hind eurodes.

Ehituslubad vaatavad hoopis ettepoole. Eurostati aegrida loendab uutes elamutes asuvaid eluruume, mille kohta on antud ehitusluba (ühiselamuid arvestamata), muutusena võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga, sesoonselt korrigeerimata. Ehitusluba on viimane luba enne tööde algust (Eurostat), seega näitab see tulevast ehitust, mitte valminud kodusid. Samuti kõigub see tugevasti: 2026. aasta teises kvartalis ulatus aastamuutus selle saidi riikides −43,2%-st Slovakkias +112,0%-ni Madalmaades, euroala puhul oli see +10,7%.

Mida suhtarvud välja jätavad

• Laen. Kumbki suhtarv ei sisalda intressimäärasid ega eluasemelaenu tähtaega. Vt eluasemelaenu intressimäärade lehti.
• Kus ja mis. Need kirjeldavad riiki tervikuna, mitte ühte linna, ühte eluasemetüüpi ega ühe kodumajapidamise eelarvet.
• Kvaliteet ja suurus. Indeks jälgib hinnamuutusi; see ei ütle, mida teatud summa eest teatud riigis saab.
• Ajastus. Suhtarvud on kvartaalsed ja ülekoormuse määr aastane, seega on tabelis eri ajastute andmed segamini.

Kuidas lugeda selle saidi eluasemelehti

• Eluaseme koondleht toob kõik näitajad ühte tabelisse, igaühe oma viimase perioodiga.
• Eluasemehindade ja sissetulekute suhe ja eluasemehindade ja üüride suhe järjestavad 15 riiki; riigileht, näiteks Portugal või Saksamaa, näitab ajalugu.
• Eluasemekulude ülekoormus, ehitusload, uute eluasemete hinnad, olemasolevate eluasemete hinnad ja koduomanike osakaal katavad ülejäänu.

Lühidalt

• Mõlemad suhtarvud jagavad sama eluasemehinnaindeksit: üks kasutatava tuluga elaniku kohta, teine üüridega.
• 100 on riigi enda pikaajaline keskmine, seega võrdleb suhtarv riiki tema enda ajalooga, mitte teiste riikidega.
• Suhtarvud ja ülekoormuse määr mõõdavad eri asju ning osutavad sageli eri suundadesse.
• Ehitusload kirjeldavad tulevast ehitust, eluasemehinnad muutumise määra: kumbki ei ole hinnatase.

Allikas: OECD (2026), Analytical house prices indicators (DSD_AN_HOUSE_PRICES@DF_HOUSE_PRICES), OECD Data Explorer, vaadatud 12. oktoobril 2026; Eurostat — eluasemekulude ülekoormuse määr (ilc_lvho07a), kodu omamine (ilc_lvho02), eluasemehinnaindeks (prc_hpi_q), ehitusload (sts_cobp_q). euroflation on sõltumatu jälgija ega ole seotud OECD, Eurostati ega ELiga. Miski siin ei ole finantsnõustamine.