Le logement est-il cher en Europe ? Les ratios prix/revenu et prix/loyer, expliqués

Au deuxième trimestre 2026, le ratio prix des logements/revenu s'établissait à 144,7 au Portugal, à 84,7 en Allemagne et à 75,7 en Finlande. Aucun de ces chiffres ne dit où les logements coûtent le plus d'euros. Chacun se mesure par rapport à l'histoire propre du pays, 100 correspondant à la moyenne de long terme de ce pays. Cet article explique les deux ratios qui sous-tendent les pages logement, comment les lire, et ce qu'ils laissent de côté dans la question que l'on a généralement en tête quand on demande si le logement est cher en Europe.

Deux ratios, un même numérateur

Les deux ratios proviennent des indicateurs de prix des logements de l'OCDE. Chacun divise la même grandeur, un indice nominal des prix des logements, par autre chose :

• Le ratio prix des logements/revenu le divise par le revenu disponible nominal par habitant. Pour l'OCDE, il peut être considéré comme « une mesure de l'accessibilité financière ». Le revenu est le revenu disponible net des ménages, tiré des comptes nationaux.
• Le ratio prix des logements/loyer le divise par un indice des loyers. Pour l'OCDE, il peut être considéré comme « une mesure de la rentabilité de la propriété d'un logement ». Les loyers sont des indices des prix à la consommation pour les « loyers effectifs des logements » ; lorsqu'un pays n'en dispose pas, l'OCDE utilise un autre indicateur, le plus souvent l'agrégat logement de l'indice des prix à la consommation.

Les prix des logements étant les mêmes dans les deux cas, l'écart entre les deux ratios d'un même pays vient pour l'essentiel des dénominateurs : la façon dont les revenus et les loyers ont chacun évolué par rapport à leur propre histoire. Les deux moyennes peuvent aussi couvrir des périodes différentes (la moyenne du ratio prix des logements/revenu du Portugal commence en 1995, celle du ratio prix des logements/loyer en 1988).

Ce que signifie « 100 »

L'OCDE publie chaque ratio sous forme d'indice et aussi sous une forme standardisée, en pourcentage d'une moyenne de long terme (définitions dans l'Explorateur de données de l'OCDE) ; ce site présente la forme standardisée : 100 est la moyenne propre du pays, 120 se situe 20 % au-dessus, 85 se situe 15 % en dessous. Trois conséquences en découlent.

• C'est une comparaison avec le passé du pays lui-même, non avec les autres pays. Une valeur de 120 en Espagne et une valeur de 120 en Autriche décrivent deux histoires différentes. Les ratios indiquent à quelle distance chaque pays se trouve de sa propre norme. Ils ne classent pas les niveaux de prix.
• La moyenne couvre une période différente selon les pays. L'OCDE la calcule sur toute la période disponible : à partir de 1980 lorsque la série est assez longue, et à partir de son début lorsqu'elle commence plus tard. Pour l'Allemagne, c'est 1980 ; pour l'Autriche 2000, pour la Grèce 1997 et pour le ratio prix des logements/revenu du Portugal 1995.
• L'OCDE lit une valeur supérieure à 100 comme « une indication de possibles tensions sur le marché du logement ». C'est la formulation de l'OCDE à propos des ratios. Sur cette page comme sur l'ensemble du site, un chiffre ne signifie qu'une seule chose : l'écart avec la moyenne propre du pays. Ce n'est ni une prévision, ni un verdict sur les prix, ni un conseil.

Quinze pays côte à côte

L'OCDE publie ces ratios pour 15 pays présents sur ce site : l'Autriche, la Belgique, le Danemark, la Finlande, la France, l'Allemagne, la Grèce, l'Irlande, l'Italie, les Pays-Bas, la Norvège, le Portugal, l'Espagne, la Suède et la Suisse. Le tableau indique le dernier trimestre de chaque pays : le deuxième trimestre 2026 sauf mention contraire. La dernière colonne porte sur une autre mesure, le taux de surcharge des coûts du logement d'Eurostat pour 2025 sauf mention contraire, expliqué plus bas.

Douze des 15 ratios prix des logements/revenu et 13 des 15 ratios prix des logements/loyer sont supérieurs à 100 ; l'Italie et la Finlande sont en dessous de 100 pour les deux, et l'Allemagne seulement pour le revenu. Le 144,7 du Portugal est la valeur la plus élevée de sa série, qui commence en 1995. Le 75,7 de la Finlande est la valeur la plus basse de sa série, qui commence en 1975. Ce site n'affiche pas de valeur pour la zone euro, pour l'un comme pour l'autre ratio : l'OCDE propose deux agrégats de la zone euro qui lui sont propres, l'un couvrant 17 pays et l'autre dont la série du ratio prix des logements/loyer s'arrête au quatrième trimestre 2025, soit deux trimestres avant les chiffres par pays.

Pourquoi les deux ratios peuvent diverger

L'Allemagne est le cas le plus net où les deux ratios se situent de part et d'autre de 100 : 84,7 rapporté au revenu par habitant, mais 110,7 rapporté aux loyers. En Espagne (128,8 et 169,1) et en Norvège (121,9 et 165,4), les deux sont supérieurs à 100, mais le ratio aux loyers se situe très au-dessus du ratio au revenu. Les deux ratios reposant sur les mêmes prix des logements, la différence tient pour l'essentiel à ce par quoi on les divise. Un indice des loyers, comme celui qui alimente les chiffres d'inflation, tend à évoluer lentement ; son comportement est expliqué dans prix des logements, loyers et inflation. Aucun des deux ratios n'est meilleur que l'autre. Ils répondent à des questions différentes : comment les prix se comparent à ce que gagnent les ménages, et comment ils se comparent à ce que coûte la location.

L'accessibilité financière ne se réduit pas au prix rapporté au revenu

Un ratio entre prix et revenus ne dit rien du coût du prêt, de la taille du logement ni de qui doit assumer les dépenses de logement. Eurostat mesure directement un résultat, avec le taux de surcharge des coûts du logement : le pourcentage de la population vivant dans des ménages où l'ensemble des coûts du logement, déduction faite des allocations logement, dépasse 40 % du revenu disponible, lui aussi net des allocations (définition d'Eurostat). Il est issu de l'enquête annuelle EU-SILC.

La dernière colonne du tableau montre à quel point les mesures concordent peu. En 2025, le taux allait de 2,4 % à Chypre à 26,4 % en Grèce parmi les pays disposant de données pour cette année. Le ratio prix des logements/revenu de la Grèce n'est que de 109,7, alors que le Portugal, qui a le ratio le plus élevé, affiche un taux de 6,3 %. Les 23,4 % du Danemark sont signalés par Eurostat comme une rupture de série (14,6 % en 2024) : mieux vaut donc les lire avec prudence. Un ratio supérieur à 100 ne signifie pas à lui seul que de nombreux ménages peinent à payer leur logement, et une charge élevée peut coexister avec un ratio proche de la moyenne.

Deux autres mesures apportent du contexte. Le taux de propriétaires varie fortement : en 2025, 47,2 % des habitants de l'Allemagne vivaient dans un logement dont ils étaient propriétaires, avec ou sans prêt hypothécaire, contre 93,8 % en Slovaquie (Eurostat, EU-SILC). Le coût de l'emprunt se situe en dehors des deux ratios ; voir pourquoi les taux des crédits immobiliers diffèrent dans la zone euro.

Prix des logements, permis de construire et projets à venir

Les ratios reposent sur l'indice nominal des prix des logements propre à l'OCDE. Les taux de variation annuels des prix des logements présentés sur ce site proviennent de l'indice des prix des logements d'Eurostat, qui suit ce que les ménages paient pour des logements neufs et anciens et qui est expliqué dans prix des logements, loyers et inflation. Au deuxième trimestre 2026, les prix de la zone euro dépassaient de 4,0 % leur niveau d'un an plus tôt : logements neufs +4,3 %, logements anciens +3,9 %. C'est un taux de variation, et non un prix en euros.

Les permis de construire regardent au contraire vers l'avant. La série d'Eurostat compte les logements des bâtiments résidentiels neufs pour lesquels un permis a été délivré, hors résidences pour collectivités, en variation par rapport au même trimestre un an plus tôt, sans correction des variations saisonnières. Un permis est l'autorisation finale avant le début des travaux (Eurostat) : il compte donc des projets à venir, et non des logements achevés. Cet indicateur est aussi volatil : au deuxième trimestre 2026, la variation sur un an parmi les pays de ce site allait de −43,2 % en Slovaquie à +112,0 % aux Pays-Bas, avec +10,7 % pour la zone euro.

Ce que les ratios laissent de côté

• Le prêt. Aucun des deux ratios n'intègre les taux d'intérêt ni la durée d'un crédit immobilier. Voir les pages sur les taux des crédits immobiliers.
• Où et quoi. Ils décrivent un pays dans son ensemble, et non une ville, un type de logement ou le budget d'un ménage.
• Qualité et taille. Un indice suit des variations de prix ; il ne dit pas ce qu'une somme donnée permet d'acheter dans un pays donné.
• Calendrier. Les ratios sont trimestriels et le taux de surcharge est annuel : le tableau mélange donc les dates.

Lire les pages logement de ce site

• La vue d'ensemble du logement réunit tous les indicateurs dans un seul tableau, chacun avec sa dernière période.
• Les pages ratio prix des logements/revenu et ratio prix des logements/loyer classent les 15 pays ; une page pays comme le Portugal ou l'Allemagne montre l'historique.
• La surcharge des coûts du logement, les permis de construire, les prix des logements neufs, les prix des logements anciens et le taux de propriétaires couvrent le reste.

En bref

• Les deux ratios divisent le même indice des prix des logements : l'un par le revenu disponible par habitant, l'autre par les loyers.
• 100 correspond à la moyenne de long terme du pays : un ratio compare donc un pays à sa propre histoire, et non aux autres pays.
• Les ratios et le taux de surcharge mesurent des choses différentes et vont souvent dans des sens opposés.
• Les permis mesurent des projets à venir, les prix des logements un taux de variation : ni l'un ni l'autre n'est un niveau de prix.

Source : OCDE (2026), Analytical house prices indicators (DSD_AN_HOUSE_PRICES@DF_HOUSE_PRICES), OECD Data Explorer, consulté le 12 octobre 2026 ; Eurostat — taux de surcharge des coûts du logement (ilc_lvho07a), taux de propriétaires (ilc_lvho02), indice des prix des logements (prc_hpi_q), permis de construire (sts_cobp_q). euroflation est un tracker indépendant et n'est affilié ni à l'OCDE, ni à Eurostat, ni à l'UE. Rien ici ne constitue un conseil financier.