Asuntolainakorot euroalueella: miksi omassa maassasi maksetaan enemmän tai vähemmän

EKP asettaa koko euroalueelle yhden ohjauskoron, mutta riikalaiselle, pariisilaiselle tai lissabonilaiselle kotitaloudelle tarjottu asuntolainakorko voi samassa kuussa erota kokonaisia prosenttiyksiköitä. Mikään tästä erosta ei johdu valuuttakurssiriskistä — valuutta on alusta loppuun sama. Erot syntyvät siitä, miten kunkin maan asuntolainamarkkinat on rakennettu. Ne ratkaisevat paitsi uusien lainanottajien maksaman hinnan myös sen, kuinka nopeasti EKP:n politiikka välittyy niille, joilla on jo laina.

Kiinteä vai vaihtuva: perustavin jakolinja

Tärkein maakohtainen piirre on se, ovatko asuntolainat vaihtuva- vai kiinteäkorkoisia. Suomessa ja Baltian maissa valtaosa asuntolainoista on vaihtuvakorkoisia. Korko tarkistetaan tavallisesti kuuden tai kahdentoista kuukauden välein Euriborin perusteella — euroalueen pankkien välinen korko seuraa EKP:n politiikkaa lähes mekaanisesti. Kun EKP liikkuu, kuukausierät Helsingissä ja Tallinnassa muuttuvat vuoden kuluessa. Ranskassa, Saksassa, Belgiassa ja Alankomaissa pitkät korkokiinnitykset hallitsevat — usein vähintään kymmeneksi vuodeksi ja Ranskassa yleensä koko laina-ajaksi. Siellä koronmuutos koskee vain uusia lainanottajia ja jälleenrahoittajia; nykyiset maksuerät eivät muutu lainkaan. Etelä-Euroopan markkinat sijoittuvat näiden väliin: Espanjassa ja Portugalissa vaihtuvat korot ovat perinteisesti olleet yleisiä, mutta korkojen noustua paino on siirtynyt kiinteisiin korkoihin.

Miksi sama laina hinnoitellaan eri tavoin

Kiinteän ja vaihtuvan koron jaon lisäksi tarjottuun korkoon vaikuttaa neljä kansallista kerrosta. Rahoitusmallit eroavat: vakailla talletuksilla tai katetuilla joukkolainoilla luotottava pankki voi hinnoitella eri tavalla kuin markkinarahoitukseen nojaava pankki. Kilpailun voimakkuus vaihtelee suuresti — muutama hallitseva pankki voi pitää marginaalit suurempina kuin ruuhkaisilla markkinoilla, joilla lainanottajista kilpaillaan. Maksukyvyttömyyden oikeudelliset kustannukset merkitsevät: jos vakuuden realisointi on hidasta ja kallista, kaikki lainanottajat maksavat riskistä hieman enemmän. Myös tuotesäännöt vaihtelevat — Ranskan korkokatot ja valtiollisiin toimijoihin kytkeytyvien takausten yleisyys tuottavat tunnetusti matalia ilmoitettuja korkoja; muualla sama riski hinnoitellaan itse korkoon.

Mitä tämä merkitsee korkojen muuttuessa

Käytännössä olennaista on välittymisen epäsymmetria. Vaihtuvien korkojen markkinoilla EKP:n kiristykset purevat nopeasti ja laajasti — kotitalouksien budjetit mukautuvat kuukausissa, mikä on yksi syy siihen, että koronnostot jäähdyttävät kulutusta Baltiassa nopeammin kuin Ranskassa. Kiinteiden korkojen markkinoilla kiristys vaikuttaa hitaasti ja epätasaisesti, pääasiassa asuntokaupan ja uuden luotonannon määrän kautta. Sama epäsymmetria toimii toisin päin korkojen laskiessa: vaihtuvakorkoisen lainan maksaja saa helpotusta automaattisesti, kiinteäkorkoisen lainan ottaja vain jälleenrahoittamalla — jos sopimus ja kansalliset säännöt sallivat sen kohtuuhintaan.

Näin luet sivuston asuntolainakorkosivuja

Maakohtaisilla sivuilla esitetään EKP:n yhdenmukaistettu MIR-aikasarja: kotitalouksien uusien asuntolainojen keskimääräinen korko maittain ja kuukausittain. Kolme asiaa on syytä pitää mielessä. Se on uusien sopimusten keskiarvo — ei nykyisten lainanottajien maksama korko, joka voi kiinteiden korkojen maissa olla paljon tämän päivän tarjouksia alempi. Maiden väliset erot heijastavat osittain jo kiinteiden ja vaihtuvien korkojen jakaumaa: vaihtuvakorkoisten markkinoiden keskiarvo seuraa tiiviisti Euriboria, kun taas kiinteiden korkojen keskiarvo sisältää juoksuaikapreemion. Lisäksi luku seuraa rahapolitiikkaa viiveellä — vertaa sen suuntaa talletuskorkoon neljännesten, älä viikkojen, aikajänteellä nähdäksesi, miten välittyminen toimii.