Hypotheekrente in de eurozone: waarom uw land meer (of minder) betaalt

De ECB stelt één beleidsrente vast voor het hele eurogebied, en toch kan de hypotheekrente die een huishouden in Riga, Parijs of Lissabon krijgt aangeboden in dezelfde maand hele procentpunten verschillen. Niets van die kloof is wisselkoersrisico — het is van begin tot eind dezelfde munt. De verschillen komen voort uit de manier waarop elke nationale hypotheekmarkt is opgebouwd, en ze bepalen niet alleen wat nieuwe leners betalen, maar ook hoe snel het ECB-beleid mensen bereikt die al een lening hebben.

Vast of variabel: de diepste scheidslijn

De belangrijkste nationale eigenschap is of hypotheken een variabele dan wel een vaste rente hebben. In Finland en de Baltische staten heeft de overgrote meerderheid van de woningleningen een variabele rente, die doorgaans elke zes of twaalf maanden wordt herzien op basis van Euribor — de interbancaire eurorente die het ECB-beleid vrijwel mechanisch volgt. Beweegt de ECB, dan bewegen de maandlasten in Helsinki en Tallinn binnen het jaar mee. In Frankrijk, Duitsland, België en Nederland domineren lange rentevaste periodes — vaak tien jaar of langer, in Frankrijk meestal voor de hele looptijd van de lening. Daar raakt een renteverandering alleen nieuwe leners en oversluiters; bestaande maandlasten bewegen helemaal niet. De zuidelijke markten zitten ertussenin: Spanje en Portugal waren van oudsher overwegend variabel, maar schuiven sinds de rente is gestegen op richting vaste rentes.

Waarom dezelfde lening anders wordt geprijsd

Boven op de scheidslijn tussen vast en variabel bepalen vier nationale lagen de aangeboden rente. Financieringsmodellen verschillen: banken die lenen op basis van stabiele deposito's of gedekte obligaties kunnen anders prijzen dan banken die op marktfinanciering leunen. Concurrentie loopt enorm uiteen — een handvol dominante banken rekent meer marge dan een markt vol aanbieders die om leners vechten. De juridische kosten van wanbetaling doen ertoe: waar gedwongen verkoop traag en duur is, betaalt elke lener een beetje extra voor dat risico. En productregels verschillen — de Franse wettelijke renteplafonds en het wijdverbreide stelsel van aan de staat gelieerde garanties leveren de befaamd lage Franse offerterentes op; andere markten prijzen hetzelfde risico in de rente zelf in.

Wat dit betekent wanneer de rente beweegt

De asymmetrie in de transmissie is het praktische verhaal. In markten met variabele rentes komt een ECB-verkrapping snel en breed aan — gezinsbudgetten passen zich binnen enkele maanden aan, en dat is een van de redenen waarom renteverhogingen de consumptie in de Baltische staten sneller afkoelen dan in Frankrijk. In markten met vaste rentes werkt verkrapping traag en ongelijkmatig, vooral via de doorstroming op de woningmarkt en het volume aan nieuwe leningen. Dezelfde asymmetrie werkt omgekeerd wanneer de rente daalt: wie variabel zit, krijgt de verlichting automatisch; wie vastzit alleen door over te sluiten — waar het contract en de nationale regels dat goedkoop toelaten.

De hypotheekrentepagina's op deze site lezen

De landenpagina's hier tonen de geharmoniseerde MIR-reeks van de ECB: de gemiddelde rente op nieuwe woningleningen aan huishoudens, per land, maandelijks. Drie dingen om scherp te houden. Het is een gemiddelde van nieuwe contracten — niet wat bestaande leners betalen, en dat kan in landen met vaste rentes ver onder de huidige offertes liggen. Verschillen tussen landen weerspiegelen deels de mix van vast en variabel zelf: het gemiddelde van een variabele markt volgt Euribor op de voet, dat van een markt met vaste rentes bevat een termijnpremie. En het cijfer volgt het beleid met vertraging — vergelijk de richting ervan met de depositorente over kwartalen, niet over weken, om de transmissie aan het werk te zien.