Hypoteční sazby v eurozóně: proč se ve vaší zemi platí více nebo méně

ECB stanovuje jednu měnověpolitickou sazbu pro celou eurozónu, přesto se hypoteční sazba nabízená domácnosti v Rize, Paříži nebo Lisabonu může ve stejném měsíci lišit o celé procentní body. Nic z tohoto rozdílu není kurzové riziko — měna je všude stejná. Rozdíly pramení z toho, jak je každý národní hypoteční trh uspořádán. Určují nejen cenu pro nové dlužníky, ale i rychlost, s jakou se politika ECB dostane k lidem, kteří už úvěr mají.

Pevná, nebo pohyblivá: nejhlubší dělicí čára

Nejdůležitějším národním rysem je, zda jsou hypoteční sazby pohyblivé, nebo zůstávají pevné. Ve Finsku a pobaltských zemích má naprostá většina úvěrů na bydlení pohyblivou sazbu, která se obvykle každých šest nebo dvanáct měsíců přeceňuje podle Euriboru — mezibankovní sazby pro euro, jež téměř mechanicky sleduje politiku ECB. Když ECB sazby změní, měsíční splátky v Helsinkách a Tallinnu se do roka pohnou také. Ve Francii, Německu, Belgii a Nizozemsku převažují dlouhé fixace — často na deset let či déle, ve Francii zpravidla na celou dobu trvání úvěru. Tam změna sazeb zasáhne jen nové dlužníky a ty, kteří refinancují; stávající splátky se nezmění vůbec. Jižní trhy stojí mezi těmito dvěma póly: ve Španělsku a Portugalsku historicky převažovaly pohyblivé sazby, od růstu úroků se však posouvají k fixacím.

Proč má tentýž úvěr různou cenu

Vedle poměru pevných a pohyblivých sazeb utvářejí nabízenou sazbu čtyři národní vrstvy. Modely financování se liší: banky, které půjčují ze stabilních vkladů nebo krytých dluhopisů, mohou cenu nastavit jinak než banky závislé na tržním financování. Konkurence se výrazně liší — několik dominantních bank si účtuje větší marži než hustý trh, na němž se soupeří o klienty. Záleží na právních nákladech selhání: tam, kde je realizace zástavy pomalá a drahá, platí každý dlužník za toto riziko o něco více. Odlišná jsou i pravidla produktů — francouzské stropy proti lichvářským sazbám a rozšířené záruky napojené na stát vedou k pověstně nízkým nabídkovým sazbám; jiné trhy stejné riziko zahrnují přímo do sazby.

Co to znamená, když se sazby mění

Praktickou podstatou je asymetrie transmise. Na trzích s pohyblivými sazbami se zpřísnění ECB projeví rychle a plošně — rozpočty domácností se přizpůsobí během několika měsíců, což je jeden z důvodů, proč zvýšení sazeb ochladí spotřebu v pobaltských zemích rychleji než ve Francii. Na trzích s pevnými sazbami působí zpřísnění pomalu a nerovnoměrně, převážně přes obrat na trhu bydlení a objem nových úvěrů. Při poklesu sazeb funguje stejná asymetrie opačně: dlužníkům s pohyblivou sazbou se uleví automaticky, těm s pevnou jen refinancováním — pokud jim to smlouva a národní pravidla umožňují levně.

Jak číst hypoteční stránky na tomto webu

Stránky jednotlivých zemí zobrazují harmonizovanou řadu MIR ECB: průměrnou úrokovou sazbu z nových úvěrů domácnostem na bydlení, podle zemí a měsíců. Je třeba rozlišovat tři věci. Jde o průměr nových obchodů — ne o sazbu placenou stávajícími dlužníky, která může být v zemích s fixacemi výrazně pod dnešními nabídkami. Rozdíly mezi zeměmi částečně odrážejí i samotný poměr pevných a pohyblivých sazeb: průměr trhu s pohyblivými sazbami těsně sleduje Euribor, zatímco průměr trhu s fixacemi obsahuje termínovou prémii. Hodnota navíc sleduje politiku se zpožděním — chcete-li vidět fungování transmise, porovnávejte její směr se sazbou vkladové facility v horizontu čtvrtletí, nikoli týdnů.